為了加強土地增值稅征收管理服務，規范清算工作流程，統一清算工作標準，實現清算管理一體化，國家稅務總局廣東省稅務局制定了《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規程》，現予以發布，自2019年7月1日起施行。

特此公告。

國家稅務總局廣東省稅務局

2019年6月28日

國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規程

第一章 總  則

第一條  為了加強土地增值稅征收管理服務，規范清算工作流程，統一清算工作標準，實現清算管理一體化，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）、《國家稅務總局關于進一步深化稅務系統“放管服”改革 優化稅收環境的若干意見》（稅總發〔2017〕101號）等規定，制定本規程。

第二條  本規程適用于房地產開發項目及直接轉讓國有土地使用權的土地增值稅清算工作。

第三條  本規程所稱土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及有關政策規定，計算應當繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，經稅務機關審核后，結清土地增值稅稅款的行為。

第四條  土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，稅務機關負責土地增值稅的受理和審核。

第五條  稅務機關應當加強與同級財政、發改、住建、自然資源等部門的信息交換協作，充分利用第三方信息，強化土地增值稅清算管理。

稅務機關可聘請稅務師事務所、會計師事務所、律師事務所、工程造價等涉稅服務機構及相關專業人員參與土地增值稅清算審核。

稅務機關可參照當地工程造價指標，結合市場因素，確定前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的土地增值稅扣除項目金額標準。

第六條  納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅清算：

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的；

（四）申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

第七條  對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收（備案）的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例（以下簡稱“銷售比例”）在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得清算項目最后一份銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）主管稅務機關有根據認為納稅人有逃避納稅義務行為，可能造成稅款流失的。

第八條  納稅人應如實申報繳納土地增值稅，保證清算申報的真實性、準確性、完整性、合理性和相關性。

第九條  稅務機關應為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導，及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及應補（退）稅額等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

第二章  集中清算 分段審核

第十條  土地增值稅清算審核應遵循規范統一、透明高效的原則，建立相互監督、相互制約的工作機制，形成分工明確、責任清晰、銜接高效的審核工作鏈條。

第十一條  稅務機關原則上采取“集中清算、分段審核”的方式開展土地增值稅清算審核。

第十二條  “集中清算”是指縣（區）級以上稅務機關集中系統內專業人才，成立項目清算審核組，統籌對轄區內房地產項目進行清算審核。

“分段審核”是指項目清算審核組內設收入審核和成本審核等若干小組，對銷售收入、土地成本、開發成本、開發費用、稅金等進行專業審核。

第十三條  審核人員各司其職，各負其責，按照統一的審核流程和審核指引開展清算審核，形成標準化、模板化、流程化的清算審核工作閉環。

第十四條  省、市、縣（區）稅務機關分別組建土地增值稅清算人才庫。人才庫從本級機關和基層推薦選拔產生，應涵蓋法規、稅政、征管等專業人才。項目清算審核組人員從人才庫中隨機抽選。

第十五條  主管稅務機關受理納稅人土地增值稅清算資料后，向項目清算審核組移交項目清算資料。項目清算審核組審核完畢后，向主管稅務機關移交工作底稿和清算審核材料，主管稅務機關在規定的期限內完成審核結果確認、與納稅人交換意見、清算結論出具等工作。

第三章  項目管理

第十六條  主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，建立臺賬，通過土地增值稅管理系統實施項目管理，對房地產開發全過程實行跟蹤監控，做到稅務管理、納稅服務與項目開發同步。項目管理信息主要包括：

（一）取得土地、立項與規劃環節

1.土地權屬證書、出讓（轉讓）合同或其它相關資料；

2.立項批準或備案文件、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等。

（二）項目工程施工環節

1.預算書、施工合同及補充協議等；

2.工程施工許可證；

3.招標的項目需提供中標通知書。

如項目的建筑工程、安裝工程、室外配套工程、其它工程出現特殊情況可能導致工程造價高于當地扣除項目金額標準的，提供說明其合理性的相關佐證資料，例如工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單（總平面喬灌木配置圖）等。

（三）銷售（預售）商品房環節

1.銷售（預售）許可證；

2.月度銷售明細表。

（四）項目竣工驗收備案環節

1.政府主管部門出具的規劃、人防、竣工綜合驗收等備案資料；

2.工程竣工圖、工程結算書電子文檔；

3.工程造價數據采集信息。

（五）取得房地產權屬證明環節

1.房屋測量成果資料；

2.初始產權登記資料。

（六）其它資料

如工程規劃、設計、勘察、監理合同，拆遷（回遷）合同，簽收花名冊等資料。

稅務機關已通過政府部門信息共享獲取上述項目資料的，無需納稅人報送；暫未實現政府部門信息共享的，由納稅人在取得相關資料30日內通過土地增值稅管理系統報送。

第十七條  各級稅務機關應大力提升土地增值稅管理的信息化水平，應用土地增值稅管理系統，及時跟蹤、了解項目的進展情況，輔導納稅人做好信息錄入工作。

主管稅務機關應在前期工程階段、土建施工階段、裝飾裝修階段、園林綠化階段四個工程節點向納稅人了解掌握工程進展情況，將工程造價可能出現的涉稅風險與納稅人充分溝通，做好納稅輔導，并記錄備查。

第十八條  主管稅務機關應重視納稅人項目開發期間的會計核算工作。對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，輔導納稅人根據清算要求合理歸集收入、成本、費用。

第四章  清算申報受理

第十九條  土地增值稅以房地產主管部門審批、備案的房地產開發項目為單位進行清算。對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。具體結合項目立項、用地規劃、方案設計審查（修建性詳細規劃）、工程規劃、銷售（預售）、竣工驗收等確定。

同一個項目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產的，應分別計算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。

第二十條  主管稅務機關應對土地增值稅清算項目實行分類管理。

對符合本規程第六條規定的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內向主管稅務機關辦理清算申報手續。

對符合本規程第七條規定的項目，主管稅務機關應加強跟蹤管理，定期評估,對確定需要進行清算的項目，及時下達清算通知。對銷售比例達到85%且滿三年或者雖未滿三年但銷售比例達到95%的項目，主管稅務機關原則上應在符合條件之日起60日內下達清算通知，納稅人應在收到清算通知之日起90日內辦理清算申報手續。

第二十一條  納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時，應提供下列資料：

（一）土地增值稅納稅申報表及其附表。

（二）與清算項目有關的書面說明及相關佐證資料，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、容積率、分期開發情況、成本費用的計算和分攤方法、銷售、關聯方交易、融資、不同類型房產的銷售均價、房地產清算項目稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其它情況。具體內容應包括：

1.項目總建筑面積、可售建筑面積及其具體構成情況、非可售建筑面積及其具體構成情況等說明。

2.對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應說明共同成本費用總額及其分攤情況。

3.對納稅人開發項目中的公共配套設施，應按照建成后產權屬于全體業主所有、無償移交給政府或公用事業單位、自用或有償轉讓進行分項分類說明，并附上相關憑證。

4.將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產的情況說明。

5.涉及減免稅的，應對項目涉及的減免稅情況進行說明。

6.關聯交易情況說明。

7.融資情況說明。

8.企業財務核算體系和內部控制制度。

9.工程造價高于當地扣除項目金額標準的，應向主管稅務機關報送造價書面說明等資料。

（三）主管稅務機關要求報送項目會計資料的，還應提供會計憑證資料。

（四）納稅人可自愿委托涉稅專業服務機構代理申報、審核鑒證；已委托涉稅專業服務機構代理申報、審核鑒證的納稅人，應報送涉稅專業服務機構出具的報告。

（五）納稅人如未按本規程第十六條規定報送相關資料的，應一并補正。

第二十二條  主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理并出具受理通知書。

納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，主管稅務機關應發出限期提供資料通知書，通知納稅人在收到通知書之日起15日內補齊清算資料。

納稅人在限期內補齊全部資料的，予以受理。

在限期內補齊確定收入、扣除項目金額的關鍵資料，經主管稅務機關認可的，予以受理。

逾期未能補齊關鍵資料，由納稅人書面確認，經主管稅務機關調查取證，確因客觀原因造成資料難以補齊的，予以受理。

第五章  清算審核重點

第二十三條  清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、完整性和數據計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性、相關性進行審核。應結合項目立項、規劃、施工資料，重點實地查核項目的樓棟、道路、擋土墻、綠化、學校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等的工程量，確定學校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等的產權歸屬。

第二十四條  審核收入情況時，應重點審核納稅人預售款和相關的經濟收益是否全部結轉收入以及銷售價格是否明顯偏低。應結合銷售發票、銷售合同（含主管部門網上備案登記資料）、銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其它有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行審核；對營改增后應稅收入是否不含增值稅進行審核。

稅務機關可通過實地查驗，確認是否少計、漏計事項，確認是否將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。

對納稅人轉讓房地產成交價格明顯偏低且無正當理由的，按該項目同期同類房地產的平均價格或評估價值確定其收入。

第二十五條  非直接銷售和自用房地產的收入審核。

（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第二十六條  土地增值稅扣除項目審核的內容包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）房地產開發費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規定的其他扣除項目。

第二十七條  納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，主管稅務機關應發出交換意見的稅務事項通知書，通知納稅人在收到通知書之日起15日內回復意見、提交證據。主管稅務機關應充分聽取納稅人的意見，對納稅人提供的事實、證據予以復核，必要時引用第三方專業機構意見，經主管稅務機關會同項目清算審核組集體審議后，認為事實不清、證據不足的，參照土地增值稅扣除項目金額標準據以計算扣除，并發出核定征收的稅務事項通知書。

憑證資料不符合清算要求或不實是指存在下列情形之一：

1.不能完整提供工程竣工、工程結算、工程監理等方面資料的，或未按國家有關規定、程序、手續進行工程結算的；

2.工程結算項目建安造價高于當地扣除項目金額標準無正當理由的；

3.擋土墻、樁基礎、戶內裝修、玻璃幕墻、干掛石材、園林綠化等工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單（總平面喬灌木配置圖）的；

4.房地產開發企業與工程承包企業互為關聯企業，建安造價高于當地扣除項目金額標準的；

5.大額工程款采取現金支付或支付資金流向異常的。

第二十八條  審核扣除項目是否符合下列要求：

（一）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

（三）同一清算單位內發生的成本、費用，能按照受益對象直接歸集的，按照直接成本法計入相應房地產類型扣除；不能按照受益對象直接歸集的成本、費用，原則上按照不同類型房地產可售建筑面積比例計算分攤；對占地相對獨立的不同類型房地產，可按占地面積法計算分攤取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費。

（四）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

（五）對于分期開發的房地產項目，各期成本費用的歸集分配方式應保持一致；如未保持一致的，應根據有關規定作相應調整。

第二十九條  審核取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：

（一）同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。

（二）土地出讓金是否按照以下方式分攤：國有土地使用權出讓合同或其補充協議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金應直接歸集到對應的受益對象（地上部分或地下部分）。

（三）是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費的情形。

（四）拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

（五）納稅人為取得土地使用權，按照出讓合同約定或政府文件要求，在項目規劃用地外建設的公共設施或其他工程發生的支出，是否符合出讓合同約定或政府文件要求。

第三十條  審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：

（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。

（三）多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。

第三十一條  審核公共配套設施費時應當重點關注：

（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費的情況。

（二）是否將房地產開發費用記入公共配套設施費。

（三）多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。

（四）利用地下人防設施建造的車位，是否按照以下方式處理：建成后產權屬于全體業主所有或無償移交給政府的，其成本、費用予以扣除；有償轉讓且能辦理權屬轉移登記手續的，應計算收入，并準予扣除成本、費用；不能辦理權屬轉移登記手續的，不計算收入，不予扣除相應成本、費用。

不能辦理權屬轉移登記手續的人防車位，其建筑面積按照人防設施竣工驗收備案文件確定，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含室內（外）裝修費用的建筑安裝工程費中計算。

第三十二條  審核建筑安裝工程費時應當重點關注：

（一）發生的費用是否與建安發票、工程施工合同及補充協議、工程結算報告記載的內容相符。

（二）建筑安裝服務增值稅發票是否在備注注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及備案的項目名稱。

第三十三條  審核開發間接費用時應當重點關注：

（一）是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。

（二）開發間接費用是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第三十四條  審核利息支出時應當重點關注：

（一）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至房地產開發費用。

（二）分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。

（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

（四）是否將向金融機構支付的顧問費、手續費、咨詢費等非利息性質的費用計入利息支出。

（五）金融機構及商業銀行同類同期貸款利率是否按照以下方式處理：金融機構是否取得中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會、中國證券監督管理委員會、省級金融主管部門批準經營貸款業務；商業銀行同類同期貸款利率是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業信譽等基本條件相同下商業銀行提供貸款的利率。

第三十五條  代收費用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。

第三十六條  關聯方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進行業務往來。

應當關注企業大額往來款余額，審核交易行為是否真實。

第三十七條  與轉讓房地產有關稅金的審核。

應當確認與轉讓房地產有關稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規定。根據會計制度規定，納稅人繳納的印花稅列入“管理費用”科目核算的，按照房地產開發費用的有關規定扣除，列入“稅金及附加”科目核算的，計入“與轉讓房地產有關稅金”予以扣除。納稅人繳納的地方教育附加可計入“與轉讓房地產有關稅金”予以扣除。對不屬于清算范圍或者不屬于轉讓房地產時發生的稅金及附加，不應作為清算扣除項目。

第三十八條  主管稅務機關應在項目清算受理之日起180日內作出清算結論；如確有困難的，經縣（區）級稅務局批準，可延期90日完成；如有特殊情況的，經地級以上市稅務局批準，可再延期90日完成，并書面告知納稅人。

第三十九條  土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，納稅人應在收到通知書之日起30日內辦理補（退）稅事宜。

第六章  核定征收

第四十條  在土地增值稅清算過程中，發現納稅人有下列情形之一的，可按核定方式對房地產項目進行清算。

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

主管稅務機關應加強核定征收項目的調查核實，嚴格控制核定征收的范圍，納稅人直接轉讓國有土地使用權的，原則上不得核定征收。實施核定征收的項目，須經上一級稅務機關核準。

第四十一條  符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項通知書，開展土地增值稅核定征收核查，通過向國土部門查詢項目土地價格、參照當地扣除項目金額標準、同期同類型房地產銷售價格等對項目情況進行評估計算，核定應納稅額。按照上述方式無法核定應納稅額的，可采取核定征收率方式核定征收。主管稅務機關會同項目清算審核組集體審議后，確定核定征收結論，發出清算審核結論通知書，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。核定征收情況應報上一級稅務機關備案。

第七章  清算后尾盤管理

第四十二條  在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后再轉讓的，納稅人應按月匯總，并在次月15日內申報繳納土地增值稅。

第四十三條  土地增值稅清算審核期間轉讓房地產的，按規定預征土地增值稅，待稅務機關出具清算結論后，納稅人按照清算后再轉讓的規定匯總申報繳納土地增值稅，多退少補。

第四十四條  主管稅務機關應加強清算后尾盤管理，輔導納稅人及時、準確進行尾盤申報。

第八章  法律責任

第四十五條  應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定進行清算的納稅人，未按照規定報送涉稅資料或者辦理清算手續的，經主管稅務機關責令限期改正，逾期仍不改正的；提供虛假清算資料、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》處罰，移交稅務稽查部門處理，納入納稅信用評價管理。

第四十六條  對涉稅專業服務機構和從事涉稅服務人員出具虛假報告或涉稅文書的，按照國家稅務總局關于涉稅專業服務監管的相關規定處理。

對會計人員偽造、變造會計憑證、會計賬簿，編制虛假財務會計報告的，主管稅務機關應按照《中華人民共和國會計法》《中華人民共和國注冊會計師法》等有關規定，交由其行政監管部門處理。

對造價工程師簽署有虛假記載、誤導性陳述的工程造價成果文件的，主管稅務機關應按照《注冊造價工程師管理辦法》有關規定，交由其行政監管部門處理。

第四十七條  主管稅務機關基于納稅人提供的資料出具土地增值稅清算審核結論后，如稅務稽查、審計、財政等部門檢查發現納稅人仍存在稅收違法行為，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則有關規定追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并追究其法律責任。

第四十八條  在土地增值稅清算工作中，稅務人員徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征應征稅款的，按照相關法律法規規定處理。

第四十九條  納稅人對稅務機關清算審核結論不服的，按照要求繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應的擔保，然后可以依法申請行政復議；對行政復議決定不服的，可依法向人民法院提起行政訴訟。

第九章  附  則

第五十條  土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第五十一條  各地級以上市、珠海市橫琴新區稅務局可根據本規程制定操作指引，并報國家稅務總局廣東省稅務局備案。

第五十二條  本規程由國家稅務總局廣東省稅務局解釋。

第五十三條  本規程自2019年7月1日起施行。

附件:1.《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規程》相關附表

   2.《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規程》相關文書