各市、區地方稅務局：

為進一步加強我市土地增值稅的清算管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）、《廣東省土地增值稅征收管理辦法》（粵府〔1995〕74號）以及《江門市土地增值稅征收管理規定》（江府〔1996〕27號）等土地增值稅相關政策文件精神，結合我市實際，市局制定了《江門市房地產開發企業土地增值稅清算辦法》（以下簡稱《辦法》）印發給你們，并提出如下意見，請一并貫徹執行。

一、各級稅務部門必須高度重視，認真貫徹落實好土地增值稅清算工作。正進行清算的房地產開發項目，可按照本《辦法》的規定，進行清算，并將清算結果于2007年6月30日前報主管稅務機關審核，同時申報繳納應補稅款；各級稅務部門應在認真審核企業清算情況的基礎上，對重點納稅戶進行核查，查補稅款應在2007年12月31日前入庫。

二、各地應嚴格按要求如期完成土地增值稅的自行清算和重點清算工作，并于2008年1月10日前將清算工作落實情況以書面形式報市局。

三、各級稅務部門要認真做好土地增值稅清算的宣傳工作，要通過各種宣傳媒介廣泛宣傳土地增值稅政策和《辦法》，確保我市房地產開發企業土地增值稅清算工作的順利開展。

江門市地方稅務局

二〇〇七年六月十二日

江門市房地產開發企業土地增值稅清算辦法

第一條  為加強我市土地增值稅征管，規范房地產開發企業土地增值稅的清算管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《廣東省土地增值稅征收管理辦法》（粵府〔1995〕74號）以及《江門市土地增值稅征收管理規定》（江府〔1996〕27號）、《印發關于修改〈江門市土地增值稅征收管理規定〉第七條的通知》（江府〔2005〕22號）等有關政策規定，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于在江門市范圍內從事房地產開發且實行預繳土地增值稅的企業（下稱“納稅人”）。

第三條  納稅人在取得土地使用權并獲得房地產開發項目開工許可后30日內，應向主管稅務機關報送土地增值稅項目登記資料。開發項目清算前取得的銷售（轉讓）收入，應預繳土地增值稅。符合本辦法第七條規定的清算條件的應進行土地增值稅項目清算，項目清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅納稅申報。

第四條  土地增值稅按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》及有關規定的收入、扣除項目、稅率計算。

第五條  土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位進行清算。

第六條  開發項目中同時包含普通標準住宅和其他房產的，應分別核算增值額。對不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其普通標準住宅不可享受《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項規定的稅收優惠。

我市普通標準住宅標準為住宅小區建筑容積率在1.0以上（含1.0）、單套住房套內建筑面積120平方米以下（含120平方米）或單套建筑面積144平方米以下（含144平方米）、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下（住房平均交易價格按當地政府同期公布的價格執行）。

第七條  土地增值稅清算條件。

(一)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅項目清算：

1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

3.直接轉讓土地使用權的。

(二)符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅項目清算：

1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

4.納稅人商品房已辦理工程結算，并已銷售完畢，但財務上未作銷售處理的；

5.稅務機關規定的其他情況。

第八條  清算時間

（一）符合本《辦法》第七條第（一）項的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；

房地產開發項目竣工結算時間應以納稅人向建設管理部門提交《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》的備案時間為準。

（二）符合本《辦法》第七條第（二）項的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。

第九條  清算程序

（一）提出申請

納稅人向主管稅務機關提出項目清算的書面申請，并報送以下資料：

1.申請土地增值稅項目清算的報告；

2.房地產開發項目批準文件、房屋銷售（預售）許可證、土地使用權受讓合同及支付出讓金憑證、房產開發建筑合同復印件；

3.《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》復印件、項目竣工結算報告；

4.房屋銷售明細表；

5.財務會計報表；

6.開發項目成本扣除情況表及相關的合法憑證復印件；

7.預繳土地增值稅的完稅憑證復印件；

8.房地產開發項目若有向銀行貸款的，應提供銀行貸款利息結算通知單；

9.納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送稅務中介機構出具的《江門市土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》，見附件）；

10.主管稅務機關要求報送的其他資料。

（二）填報《土地增值稅納稅申報表》

1.對單一用途的房產開發項目，計算增值額時按照收入與扣除項目金額配比的原則填報《土地增值稅納稅申報表》；

2.對兼有普通標準住宅的綜合樓開發項目，必須根據房產用途區分銷售收入并據以分配扣除項目金額，分別填報《土地增值稅納稅申報表》。

（三）計算稅款

1.清算時計算土地增值稅公式

納稅人按項目或同一項目按用途分類，分別清算應交土地增值稅，應交的土地增值稅按照清算的結果多退少補。公式為：

土地增值稅稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

增值額＝銷售商品房收入－扣除項目金額

清算應補（退）土地增值稅稅額＝土地增值稅應納稅額－已預交稅額

2.清算后計算土地增值稅公式

項目清算后銷售或有償轉讓的，納稅人按項目或同一項目按用途分類，分別計繳土地增值稅。公式為：

應交土地增值稅稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

增值額＝當期（次）銷售商品房收入－扣除項目金額

扣除項目金額=清算時的單位建筑面積成本費用×銷售（或轉讓）面積

清算時的單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

第十條  納稅人有下列情形之一的，主管稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地房地產開發企業（或項目）的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

(一)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

(四)符合土地增值稅項目清算條件，未按照規定的期限辦理項目清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

第十一條  在土地增值稅稅款清算工作中，納稅人根據實際情況可以委托具有辦理涉稅事宜資質的稅務中介機構參與清算項目的銷售收入、扣除成本及費用的鑒證審核。稅務中介機構從事此項鑒證業務的準入條件、鑒證程序、鑒證內容、法律責任具體如下：

（一）準入條件

凡是經過國家稅務總局批準，取得注冊稅務師執業資格，納入廣東省注冊稅務師管理中心備案管理，經過省級稅務機關審查合格，并符合國家稅務總局江門市稅務局有關稅務代理準入規定的稅務中介機構，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。

（二）鑒證程序

依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）、《關于印發〈稅務代理業務規程（試行）〉的通知》（國稅發〔2001〕117號）、江門市地方稅務局《關于印發〈江門市稅務代理機構代理業務管理辦法（試行）〉的通知》（江地稅發〔2004〕54號）等相關文件的規定，開展土地增值稅清算鑒證工作：

1.稅務中介機構與委托方確立稅務代理關系，按規定簽訂稅務代理委托協議；

2.稅務中介機構應嚴格按照稅務代理委托協議約定的范圍和權限開展土地增值稅清算鑒證工作；

3.出具《鑒證報告》。

（三）鑒證內容

稅務中介機構受托對清算項目進行認真審核鑒證，并應如實填寫《鑒證報告》，主要鑒證內容包括：

1.企業基本情況；

2.房地產項目開發情況：

（1）土地取得情況；

（2）立項情況。

3.土地增值稅清算審計情況：

（1）審核轉讓國有土地使用權、銷售不動產的收入；

（2）審核扣除項目金額。

接受委托土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構審核扣除項目金額時，應向委托方索取土地增值稅納稅申報表、項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權受讓合同、銀行貸款利息結算通知單、工程合同結算單、房屋銷售明細表、財務會計報表、轉讓房地產項目成本費用、分期開發分攤依據、轉讓房地產有關稅金的合法有效憑證和其他與土地增值稅清算有關的證明資料。

（3）確認增值額；

（4）計算應補（退）土地增值稅稅額。

（四）相關管理規定

稅務中介機構在受托辦理土地增值稅清算鑒證業務時，應以有關法律、行政法規、規章為依據，按照獨立、客觀、公正原則，在充分調查研究、論證和計算基礎上，出具《鑒證報告》供稅務機關參考，并接受稅務機關要求提供清算項目鑒證工作底稿的查驗核實工作。

對稅務中介機構出具的《鑒證報告》，主管稅務機關應嚴格審核，對因鑒證事項或其他問題需要納稅人進一步補充與清算項目相關證明資料的應及時退回，退回后納稅人應按主管稅務機關的要求在規定期限內補充完善相關資料。對納稅人不能按規定期限提交補正資料的，主管稅務機關應組織力量對清算項目進行重點清算。

（五）法律責任

稅務機關對稅務中介機構的《鑒證報告》具有檢查、審核和認定權。

對稅務中介機構出具的《鑒證報告》，主管稅務機關應當受理，對經審查符合要求的鑒證報告，可以采信。

稅務機關在土地增值稅清算審核工作中，發現稅務中介機構違反有關稅收法律、法規出具虛假鑒證報告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，除按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》有關規定進行處罰外，還應對違規者進行通報。

第十二條  納稅人不配合稅務機關進行清算、提供虛假資料或稅務中介機構不作為的，稅務機關將依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則和相關規定處理。

第十三條  各地可以根據本辦法制定具體的實施意見。

第十四條  本辦法自發文之日起執行。

附件：《江門市土地增值稅清算鑒證報告》（樣式）

江門市土地增值稅清算鑒證報告

**土增鑒字〔2007〕****號

（樣式）

****公司：

我們接受委托，對貴單位銷售（轉讓）“***”項目取得的收入應繳納的土地增值稅進行了查證。我們查證的依據是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）等各級稅務機關相關稅收政策規定，并對貴公司所提供的憑證、帳冊、財務會計報告、有關納稅資料和數據實施了我們認為必要的審計程序，同時還包括查閱、核對施工圖紙及資料、查看現場。貴單位對所提供的會計資料、納稅資料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的要求，出具真實、合法的土地增值稅清算鑒證報告。

一、企業基本情況

成立日期：****

法定代表人：****

注冊地址：****

注冊資本：****

企業類型：****

經營范圍：****

主管稅務局：****

納稅人識別號：****

稅務電腦編碼：****

聯系電話：****

二、房地產項目開發情況

（一）土地取得情況

貴公司 ****年**月**日受讓位于****國有建設用地****平方米、合****畝（其中：出讓土地面積****平方米、合****畝土地使用權，履行與****市國土局簽訂的《國有土地使用合同》（****地合[****]****號）約定的一切權利和義務）。

（二）立項情況

房地產項目實際于****年**月開工,  ****年**月主體工程封頂，****年**月通過結構驗收。 ****年**月**日經 ****市房地產管理局批準，貴公司取得商品房銷售（預售）許可證。

****年**月**日貴公司取得 ****市房地產交易中心的產權備案登記，  ****房地產項目可售建筑面積****平方米（其中住宅建筑面積****平方米、商鋪（寫字樓）建筑面積****平方米、車庫建筑面積****平方米）。截止****年**月**日，貴公司所有可售面積分部銷售完畢，實現不動產銷售收入****元。

****年**月**日貴公司****項目全面竣工，并于**** 年**月**日通過有關部門驗收。

三、土地增值稅清算審計

（一）扣除項目金額情況

1.取得土地使用權所支付的金額****元；

2.房地產開發成本情況

截止****年**月**日累計賬面開發成本****元，調整減少與經營無關或未按規定取得正式發票的成本支出****元，實際允許扣除的開發成本應為****元；

3.房地產開發費用

（1）截止****年**月**日，凡能夠按銷售（轉讓）房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除財務費用中的利息支出，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額的。房地產開發費用支出共計 ****元；

（2）凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除的，房地產開發費用支出共計****元；

4.稅金及附加

截止****年**月**日累計賬面稅金及附加支出****元，調整減少不符合規定的扣除項目****元，實際允許扣除的稅金及附加應為 ****元；

5.房地產加計扣除項目：****元（即取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和×20%）。

（二）項目開發面積情況

貴公司開發****商品房項目可售總建筑面積****平方米，其中：

1.住宅建筑面積 ****平方米：

（1）普通標準住宅建筑面積****平方米，占可售總建筑面積的**** %;

（2）非普通標準住宅建筑面積****平方米，占可售總建筑面積的**** %;

2.非住宅（含商鋪、寫字樓、車庫等）建筑面積 **** 平方米，占可售總建筑面積的 **** %。

（三）住宅部分的土地增值稅審計

1.普通標準住宅部分的土地增值稅審計：

（1）普通標準住宅銷售收入：****元；

（2）扣除項目金額：**** 元（按其可售建筑面積占可售總建筑面積比例分攤），其中：稅金及附加：****元（按實際繳納金額）；

（3）增值額：****元；

（4）增值率：**** ；

（5）應納土地增值稅計算過程及結果：****。

2.非普通標準住宅部分的土地增值稅審計：

（1）非普通標準住宅銷售收入：****元；

（2）扣除項目金額：****元（按其可售建筑面積占可售總建筑面積比例分攤），其中：稅金及附加：**** 元（按實際繳納金額）；

（3）增值額：****元；

（4）增值率：****；

（5）應納土地增值稅計算過程及結果****。

（四）非住宅（含商鋪、寫字樓、車庫等）部分的土地增值稅審計：

1.非住宅銷售收入：**** 元；

2.扣除項目金額：**** 元（按其可售建筑面積占可售總建筑面積比例分攤），其中：稅金及附加：**** 元（按實際繳納金額）；

3.增值額：****  元；

4.增值率：**** ；

5.應納土地增值稅計算過程及結果**** 。

四、應補（退）土地增值稅

經清算，貴公司**** 商品房項目應繳納土地增值稅合計數為**** 元。截止 **** 年** 月** 日土地增值稅已預繳**** 元，應補（退）土地增值稅**** 元。

江門市***稅務師事務所                                 中國注冊稅務師：****

地址：****                                            中國注冊稅務師：****

電話：****                                             **** 年**月**日