???為進(jìn)一步規(guī)范我市個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅的稅收征管，促進(jìn)我市房屋租賃市場健康發(fā)展，韶關(guān)市地方稅務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅征收管理的公告》（以下簡稱《公告》）。為便于納稅人理解，現(xiàn)對《公告》解讀如下：

　　一、《公告》出臺的政策依據(jù)

　?（一）《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》（中華人民共和國主席令第48號）第二條規(guī)定：“下列各項(xiàng)個(gè)人所得稅，應(yīng)納個(gè)人所得稅：財(cái)產(chǎn)租賃所得。”第三條規(guī)定：“個(gè)人所得稅的稅率：財(cái)產(chǎn)租賃所得適用比例稅率，稅率為百分之二十。”《中華人民共和國個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第600號）第八條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)租賃所得，是指個(gè)人出租建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得。”

　　（二）《關(guān)于計(jì)算財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅扣除有關(guān)稅費(fèi)和法定費(fèi)用先后順序問題的通知》（粵地稅發(fā)〔1999〕234號）規(guī)定：“在計(jì)算每月取得的財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)先扣除出租財(cái)產(chǎn)過程中繳納的有關(guān)稅金、教育費(fèi)附加和能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用（每月１次扣除以800元為限，一次扣除不完，可下次扣除）后，再按稅法規(guī)定減除法定費(fèi)用，余額為應(yīng)納稅所得額，依20%比例稅率計(jì)征。”

　　（三）《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)租房屋采取據(jù)實(shí)征收方式計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，可憑有效、準(zhǔn)確憑證，從其租金收入中依次減除房屋租賃過程中繳納的稅費(fèi)、向出租方支付的租金、由納稅人負(fù)擔(dān)的實(shí)際修繕費(fèi)用，以及稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

?　　（四）《財(cái)政部?國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2000〕125號）規(guī)定，對個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。

　　（五）《財(cái)政部?國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅?房產(chǎn)稅?土地增值稅?個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號）規(guī)定:“個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，租金收入不扣減增值稅額。”

　　（六）《中華人民共和國稅收征收管理法》（中華人民共和國主席令49號，以下簡稱稅收征管法）第二十五條規(guī)定：“納稅人必須依照法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理納稅申報(bào)，報(bào)送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際需要要求納稅人報(bào)送的其他納稅資料。”第三十五條規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：（四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的。”

（七）《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》（中華人民共和國國務(wù)院令第362號）第四十七條規(guī)定：“納稅人有稅收征管法第三十五條或者第三十七條所列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)采用下列任何一種方法核定其應(yīng)納稅額：（一）參照當(dāng)?shù)赝愋袠I(yè)或者類似行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模和收入水平相近的納稅人的稅負(fù)水平核定；（二）按照營業(yè)收入或者成本加合理的費(fèi)用和利潤的方法核定；（三）按照耗用的原材料、燃料、動力等推算或者測算核定；（四）按照其他合理方法核定。采用前款所列一種方法不足以正確核定應(yīng)納稅額時(shí)，可以同時(shí)采用兩種以上的方法核定。”

????二、《公告》的適用范圍及對象

　　《公告》第一條規(guī)定，個(gè)人在韶關(guān)市范圍內(nèi)將自有房屋或租入房產(chǎn)出租給承租人，并取得租金或者其它經(jīng)濟(jì)利益所得，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，即納稅人出租或轉(zhuǎn)租房屋取得所得，都應(yīng)按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。

　　三、個(gè)人出租房屋所得的個(gè)人所得稅征收方式

　　《公告》第二條將個(gè)人出租房屋征收個(gè)人所得稅分為兩種方式，分別為據(jù)實(shí)征收和核定征收，稅務(wù)機(jī)關(guān)將根據(jù)納稅人的實(shí)際情況確定征收方式：

　　（一）據(jù)實(shí)征收：納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋采取據(jù)實(shí)征收方式計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，可憑合法有效憑證，從其租金收入中扣除相應(yīng)的成本費(fèi)用。即應(yīng)納稅額=（應(yīng)稅收入-成本費(fèi)用扣除）×稅率。

　　（二）核定征收：納稅人出租（轉(zhuǎn)租）房屋實(shí)際開支修繕費(fèi)用，但不能提供有效、準(zhǔn)確的費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房屋租賃成本費(fèi)用的，按租金收入的7.5%核定應(yīng)納稅所得額。即應(yīng)納稅額=應(yīng)稅收入×7.5%×稅率。

????個(gè)人出租住房，暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；個(gè)人出租非住房，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。應(yīng)稅收入不含本次出租繳納的增值稅。

????納稅人不能提供有效、準(zhǔn)確費(fèi)用憑證的，須填寫《聲明》（詳見《公告》附件），承諾不違反稅收征管法關(guān)于如實(shí)提供納稅申報(bào)資料的規(guī)定，否則將承擔(dān)法律責(zé)任。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)稅收征管法相關(guān)規(guī)定，對納稅人申報(bào)不實(shí)的，可依法進(jìn)行查處。

　　四、據(jù)實(shí)征收方式的費(fèi)用扣除規(guī)定

　　按照國家稅務(wù)總局規(guī)定，采取據(jù)實(shí)征收方式的納稅人，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，可允許稅前扣除的稅費(fèi)依次為：

????（一）出租財(cái)產(chǎn)過程中繳納的有關(guān)稅金、教育費(fèi)附加，可持完稅憑證，從其財(cái)產(chǎn)租賃收入中扣除。

????個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，租金收入不扣減增值稅額。

　　（二）個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。

　　（三）納稅人提供有效、準(zhǔn)確憑證，由納稅人負(fù)擔(dān)的出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

　　（四）每次收入不超過4000元的，定額減除費(fèi)用800元；每次收入在4000元以上的，定率減除20%的費(fèi)用。

　　五、《公告》實(shí)施時(shí)間

《公告》于2018年1?月?1日起實(shí)施，納稅人在此時(shí)間后取得的房屋租賃所得，按照本《公告》規(guī)定征繳個(gè)人所得稅。

???????????????????????????　???????????????????????????????????????????????? 　韶關(guān)市地方稅務(wù)局

　　　　　　　　　　　　　　???????????????????????????????????????????????????? 　2018年2月1日