問： 增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、服務(wù)過程多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅，理論上流轉(zhuǎn)過程有增值才征稅，沒增值不征稅。由于房地產(chǎn)企業(yè)從政府取得土地使用權(quán)時向政府交納的土地出讓金，但政府部門無法開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，使得企業(yè)缺少進項發(fā)票，財稅【2016】36號第一條第（三）項第10點中“向政府部門支付的土地價款”，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算增值稅時從銷售額中扣除相應(yīng)的土地價款，相當(dāng)于虛擬了土地價款的進項稅，其目的是要解決企業(yè)取得土地的進項稅額無法抵扣問題。從這個角度來講，是否可以認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時可以按扣除土地價款后的銷售額計算繳納增值稅，僅對其增值部分進行征稅？
答： 廣東省佛山市12366納稅服務(wù)中心答復(fù)： ： 根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2 《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第三款第10點規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+9%)。第九條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。 根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條規(guī)定，《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。 以上答復(fù)僅供參考，一切以現(xiàn)行稅法及稅收政策的具體規(guī)定為準(zhǔn)。
——廣東省稅局回復(fù)2021-04-21 18:41