房地產(chǎn)經(jīng)濟測算，你會算么？
越懂君入行房地產(chǎn)以來，做過的經(jīng)濟測算也有無數(shù)個了，深知體會到經(jīng)濟測算的威力..... 很多職場小白，拿到一個測算的表格模板，嘗試著錄入一些數(shù)據(jù)，就以為自己會做測算了，你可曉得，經(jīng)濟測算博大精深，表格背后的功夫差異有著天壤之別！
所以，越懂君說一個靠譜而嚴謹?shù)臏y算，能夠成為項目開發(fā)的指引，你讀完這個測算，可以看出整個項目的靈魂和操盤思路，測算大神們可以從一個空白表格熟練的搭建最適合項目的結(jié)構(gòu)，達到“人表合一"的境界。那境界和金庸小說里的大俠一般威風(fēng)：“手中無劍，心中有劍！”
接下來，我們來看看如來神掌的皮毛部分;
廢話到此結(jié)束，我們開始從最簡單的靜態(tài)測算表格說起.....
（分年度的動態(tài)測算將會在后續(xù)文章中講述，敬請期待）
上圖是最簡單的經(jīng)濟測算的模板,也最為經(jīng)典，在粗略的判斷一個項目是否可行的時候，方便快捷，應(yīng)用廣泛。 應(yīng)該說這個表格回答了幾個最關(guān)鍵的問題。
一、項目總投資是多少？（我花了多少錢）
項目總投資可以簡單的分為以下幾大費用：綜合地價款、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、不可預(yù)見費、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等8項；我們接下來逐一進行分析：
（1）綜合地價款 : 這種特別適合比較公開市場拿地項目，有明確的土地成交數(shù)據(jù)，由土地出讓金和契稅兩項構(gòu)成，土地出讓金很簡單，契稅則一般采用成交總額的3%；
這里越懂君需要提醒的是：計算標(biāo)準可以用**萬/畝計算，也可以按照樓面價**元/平米進行計算，很多同學(xué)都問我，標(biāo)準應(yīng)該按照哪項來計算，其實都可以，只要你保證最后的總價是正確的就行，不過我個人比較習(xí)慣用樓面價來計算，因為后面表格后很多項都采用建筑面積作為基數(shù)。
提醒：其實很多項目做概算的時候，并沒有出讓金數(shù)據(jù)，因此需要我們自己去參考近幾年目標(biāo)區(qū)域土地市場，然后做一個合理的預(yù)估。
PS： 其實很多非凈地項目還包含拆遷補償費用等其他費用.
（2） 前期工程費：其實這個概念是一個綜合概念，包含了、前期策劃咨詢費、設(shè)計費、監(jiān)理費、行政事業(yè)性收費等多項費用，單價標(biāo)準根據(jù)不同項目一般取費 150-350元/建面平米， 不過這個標(biāo)準只適合普通住宅項目，對于大規(guī)模旅游地產(chǎn)項目就不適用了。
（3） 建筑安裝工程費：同樣，這也是個綜合概念。其實，這一項目包含的內(nèi)容最為復(fù)雜，包含了工程建設(shè)費、設(shè)備安裝費，在很多簡單測算的表格里面甚至還糅合了園林費用、裝修費用等等。
如果將建筑裝費用的明細拆分的更細一些， 那就是數(shù)不勝數(shù)了，土方工程、護坡防水、樁基工程及檢測費用、總包部分建筑工程費、鋁合金門窗工程、組合欄桿工程、外墻涂料裝飾工程、外墻保溫工程、外墻泛光照明工程、戶門安裝工程、防火門安裝工程、公共區(qū)域裝飾工程等等，林林總總，拆到你眼花繚亂.........不過越懂君建議初學(xué)者你就大概其看看就得了，在計算的時候你千萬不要拆這么細，這在工程概算的時候沒必要，具體內(nèi)容可見下表；
關(guān)于成本標(biāo)準，越懂君常用標(biāo)準可以用作參考一下:普通多層住宅1500-2000元/平米， 普通高層住宅1800-2500元/平米，普通辦公（公共部分精裝）3000-4000元/平米，高端酒店則為6000-10000元不等。[ 以上均為綜合成本，建議大家參考就好，如果不妥，按照實際情況執(zhí)行，莫較真......]
提醒：關(guān)于地下建安部分，有部分項目將成本分攤到地上總建面中，有部分則單獨計算，請小伙伴們不要漏項喔
（4） 基礎(chǔ)設(shè)施費：其實就是所謂的市政接口費等費用，包含給排水、電力、燃氣、熱力等接口費，取費標(biāo)準100-280元/平米不等，至于偏遠郊區(qū)，可能接口費就比較高。
（5） 不可預(yù)見費：其實這一項是屬于開發(fā)建設(shè)過程中不可避免發(fā)生的意外費用，一般屬于為（前期費用）+（建安成本）+（基礎(chǔ)設(shè)施）的3%；（可能這個位置會讓很多人混淆，其實就是除土地費用之外的其他工程相關(guān)投資）
（6） 管理費用：項目開發(fā)過程中的工程人員工資、辦公租賃費用等，取值標(biāo)準有多種算法，一般為（前期費用）+（建安成本）+（基礎(chǔ)設(shè)施）的2.5%；這里越懂君提醒的是，工程開發(fā)期間產(chǎn)生的管理費用，因此取費的基數(shù)是除土地之外其他工程相關(guān)投資。
（７） 財務(wù)費用：其實這一項是最復(fù)雜的，最正確的算法是按照年度資金運用情況計算利息，在靜態(tài)測算中只能采取簡單處理。舉個例子，比如說整體開發(fā)周期三年，那么土地成本利息按照3年計算，建設(shè)期間的費用按照2年均勻投入.那么計算的公式就是： 土地成本*利息*3年+建設(shè)成本*利息2年/2；
關(guān)于取費標(biāo)準，一般銀行貸款比較低，而其他渠道融資成本則比較高，因此綜合利息為7%-10%不等。
（8) 銷售費用：一般根據(jù)銷售金額比例計提，常規(guī)計算標(biāo)準為（銷售金額）*3%。但是在大型旅游項目中，因多屬于異地營銷，計算標(biāo)準可達6%-8%；
當(dāng)然了，這個分類標(biāo)準其實還有一種極為簡單的劃分方法，那就是三大項：土地費用、開發(fā)費用、期間費用：
其實呢，科目還是這些，只不過換了個名稱而已，那么
土地費用就是綜合地價款，
開發(fā)費用就是：（前期費用）+（建安成本）+（基礎(chǔ)設(shè)施）+（不可與預(yù)見費）期間費用就是（管理費用）+（財務(wù)費用）+（銷售費用）；
好了，以上總投資的部分我們就講完了......
二、項目的銷售收入是多少？（我收了多少錢）
作為純銷售類的房地產(chǎn)項目，這一點還是很容易計算的，直接用產(chǎn)品價格*產(chǎn)品面積就可以了。 這里越懂君需要提醒大家的有幾點：
除了地上建筑外，地下車位銷售收入也是不小的一項收入，請小伙伴們一定記得喔
作為分期開發(fā)的項目，其實開盤起始均價和銷售末期的價格差異很大，所以靜態(tài)測算表格，一定要考慮未來的增長性，采取整盤均價來計算；
3. 如果地下面積出售，需要確認一下是否需要補繳地下出讓金
PS：如果所有項目都是這么簡單就好了，實際過程中，自持物業(yè)的部分要么以資產(chǎn)包的形式做資金沉淀，要么需要做運營期的現(xiàn)金流量表
三、項目的經(jīng)營稅費是多少？（我交了多少稅？）
其實開發(fā)商交的稅有很多名稱，越懂君只說大額的，小項咱忽略不提
（1）昔日營業(yè)稅，如今增值稅；
（對于新學(xué)測算的小伙伴，這塊一定要注意了！）
原來的營業(yè)稅，直接為營業(yè)額的5.6%，也就是銷售收入的5.6%；而營改增后，具體的政策如下圖所示：
啥意思呢，越懂君解釋一下：
如果是老房地產(chǎn)項目，那就采取簡易納稅法，納稅金額=銷售收入*5%/ （1+5%）；如果是新房地產(chǎn)項目，最正確的計算方法是：
項目銷項*11%/（1+11%）—項目進項*稅率/（1+稅率）；
（２）讓人又愛又恨的土增稅
在房地產(chǎn)利潤較高的時代，土增稅成為限制開發(fā)商過高利潤的尚方寶劍；而如今，對于那些早期拿地，賬目土地成本較低的項目，這項稅費無疑是政府分羹最嚴重的部分；
土增稅工資和我們的個人所得稅一樣，屬于分級稅費，分為四個等級，應(yīng)繳稅額=增值額*稅率—扣除項目金額*速算扣除系數(shù)；
具體的計算規(guī)則如下表所示：
那么，問題來了，增值額和扣除項目金額又是多少呢？ 舉個例子，某項目計算過程如下：
從公式里你可以看出：扣除項目金額=（綜合地價款+工程開發(fā)費用）*120%+期間費用+稅費；增值額=銷售金額-扣除項目金額
其他什么印花稅、城市建設(shè)稅、教育費附加都屬于小項費用，越懂君就不羅嗦
四、項目的經(jīng)濟效益如何？ （我到底掙了多少錢）
這是判斷一個項目是否可行的重要依據(jù)，也是老板們最關(guān)心的指標(biāo)，在很多情況下，這決定了是否要拿摘牌地。
（1）稅前利潤總額：說白了就是毛利潤，銷售收入—（營業(yè)稅+土增稅），不多說了
（2） 所得稅：這項稅在靜態(tài)測算表格中，也很簡單，利潤總額為正時，利潤總額的25%即為所得稅；
越懂君在此提醒，其實在動態(tài)測算表格中，每年都是按照所得稅預(yù)繳來交費的，并不是到了項目清算期再核算的。
（3）投資利潤率，就是項目利潤占總投資的比例， 根據(jù)越懂君的經(jīng)驗，利潤率達到30%以上就算比較不錯的優(yōu)質(zhì)項目；當(dāng)然了，其實關(guān)于利潤指標(biāo)這塊還有很多名詞，如此自有資金利潤率，因為很多項目主要是貸款，所以我們花小錢干大項目，也是衡量項目盈利能力的重要因素。。。。
關(guān)于靜態(tài)測算，越懂君先說這些了，比較容易上手，小伙伴們只要逐字逐句地看，很快就能學(xué)會喔！