2020年4月28日 來源：會計司

　　為了進一步規范住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的會計核算，保證會計信息質量，促進維修資金的規范管理和安全有效使用，近日，財政部制定發布了《住宅專項維修資金會計核算辦法》（以下簡稱《核算辦法》）。財政部會計司有關負責人就《核算辦法》有關問題回答了記者的提問。

　　問：制定《核算辦法》的背景和意義是什么？

　　答：維修資金是由業主交納并所有，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后維修和更新、改造的資金，在我國發揮著住宅“醫保金”和“養老金”的重要作用。目前，各地維修資金會計核算的規定不盡統一，隨著近年來我國商品住宅的快速發展和維修資金管理的不斷規范，各有關方面積極呼吁出臺全國統一的規范維修資金會計核算的制度。鑒于此，我們在總結現行有關維修資金會計核算規定基礎上，根據《會計法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部 財政部令第165號，以下簡稱《管理辦法》）等法律法規制定了《核算辦法》。制定出臺《核算辦法》，具有以下重要意義：

　　一是回應社會關切的現實需要。近年來，隨著住房制度改革后新建的商品住房逐步老化，維修資金的使用金額明顯增加。相應的，廣大業主對維修資金的使用、管理、結余等情況越來越關注，對公開披露維修資金相關會計信息的需求越來越強烈。通過規范維修資金的會計核算，有利于維修資金管理機構向廣大業主交出一本符合統一核算標準的“明白賬”，滿足社會有關方面對維修資金會計信息的需要。

　　二是提升維修資金管理水平的迫切要求。全國維修資金余額規模日益龐大，亟需在摸清家底基礎上進行規范管理。但是，由于各地維修資金會計核算標準的不統一以及一定程度的不規范，導致主管部門在匯總數據時口徑不一致、數據不完整，不能精準施策。通過統一會計核算標準，有利于科學衡量各地維修資金管理水平，也有利于各級主管部門制定有針對性的管理措施。

　　三是健全維修資金監管體系的重要基礎。近年來，維修資金的使用管理情況已逐漸成為審計工作關注的重點之一。然而，由于缺乏統一的會計核算標準，導致審計也缺乏統一的標準，影響了審計程序的合理實施，也影響了審計結論的客觀性和準確性。通過統一規范會計核算，有助于為加強維修資金的監管提供統一標準，為維修資金監管體系奠定制度基礎。

　　問：《核算辦法》起草發布經歷了哪些過程？對各方反饋意見是如何采納吸收的？

　　答：為做好《核算辦法》的制定工作，我們早在2018年10月就會同我部綜合司、住建部房地產市場監管司，與來自部分地區維修資金代管機構的代表舉行座談，初步了解各地維修資金的管理現狀、業務模式，以及對制定統一會計核算辦法的需求。在此基礎上，我們于2019年2月至3月赴部分地區和代管機構開展調研，充分了解不同地區和單位維修資金業務和會計核算的有關情況。與此同時，我們有針對性地設計了有關維修資金的調查問卷向部分省級財政部門發放，進一步了解省本級及省以下對維修資金的會計處理現狀和問題。在實地調研和問卷調查后，我們初步確定了《核算辦法》的整體框架，并著手起草討論稿。在起草過程中，根據有關各方反饋情況不斷修改，并就一些具體實務問題多次向有關機構咨詢了解。在多次研討和反復修改完善基礎上，于2019年4月下旬形成征求意見稿。

　　2019年4月25日，我們印發了《財政部辦公廳關于征求<住宅專項維修資金會計核算辦法（征求意見稿）意見的函>》（財辦會〔2019〕12號），面向住建部、地方財政廳（局）和社會公眾公開征求意見。各有關方面積極反饋，截至2019年6月19日，我們共收到書面反饋意見57份，其中4份表示無不同意見，其余53份共提出了300條具體意見。反饋意見總體上認為，制定《核算辦法》統一全國的維修資金會計核算標準非常有必要，有利于提升信息質量、進行規范管理、加強監管。絕大多數反饋意見對征求意見稿表示贊同，認為適用主體、會計核算模式、會計計量基礎都比較合適，基本能夠滿足目前實務的需要。但是，部分反饋意見也針對征求意見稿有關明細科目設置、返還維修資金、劃轉維修資金、統籌使用維修資金、列支管理費等業務提出了具體的修改意見和建議。

　　2019年下半年，我們對各方反饋意見進行了認真梳理和討論分析，在此基礎上對征求意見稿進行了修改。2020年以來，我們就修改過程中遇到的有關政策問題與部內外有關單位多次進行溝通，修改完善后于4月20日發布。

　　問：制定《核算辦法》遵循了哪些原則？

　　答：在制定《核算辦法》過程中，我們主要遵循了以下原則：

　　一是與法律法規相協調。目前，在維修資金的管理制度方面，《物業管理條例》規定了總的原則，《管理辦法》對其交存、使用和監督管理等進行了規定。《核算辦法》以《管理辦法》為基本遵循，有關收入、支出、凈資產科目的設置及賬務處理均與《管理辦法》保持協調。

　　二是著力解決實務需要。對于《管理辦法》未明確規定，但隨著實務發展已經存在的一些業務事項，我們在不違反《管理辦法》規定的前提下在《核算辦法》中予以規范。比如，針對將維修資金的利息分配到戶、因各種原因退回維修資金、市區兩級代管機構實行備用金制度等業務，均明確了具體的會計處理，以滿足實務需要。

　　三是務實簡化和易于操作。考慮到維修資金的業務比較簡單，信息使用者主要關注維修資金的交存、收益、使用，以及實際結余情況，我們在制定《核算辦法》時力求務實簡化和易于操作。比如，對銀行存款利息、質量保證金等采用收付實現制而非權責發生制核算，對凈資產的明細科目設置做了簡化處理等。

　　問：關于《核算辦法》，有哪些需要說明的重要事項？

　　答：《核算辦法》共包括五部分內容，第一部分為總說明，第二部分為會計科目名稱和編號，第三部分為會計科目使用說明，第四部分為財務報表格式，第五部分為財務報表編制說明。其中，需要重點說明的事項有以下幾個方面：

　　一是關于《核算辦法》的適用主體。《管理辦法》第四條規定“住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則”，明確了維修資金是一項獨立于其代管機構自身資產的資金。因此，《核算辦法》將《管理辦法》規定的代管機構負責管理的維修資金作為獨立的會計主體，反映維修資金的收入、支出和結余情況，而與其代管機構自身資產無關。

　　同時，根據《管理辦法》的規定，《核算辦法》要求按照商品住宅、已售公有住房分別建賬、分別核算。但是，考慮到部分代管機構同時管理商品住宅和已售公有住房維修資金，從簡化實務考慮，也可以合并建賬，但應當在有關會計科目下按照商品住宅和已售公有住房進行明細核算。

　　此外，《管理辦法》規定，業主大會成立后按規定可將代管機構負責管理的維修資金劃轉至業主大會，業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。為了保證維修資金會計核算的連續性，《核算辦法》規定，已劃轉至業主大會管理的維修資金可參照執行本辦法。

　　二是關于會計核算模式。《核算辦法》將業主交存的維修資金確認為收入，期末將收入轉入凈資產，這不僅符合維修資金收支管理的要求，而且符合基金會計通過凈資產反映基金結余的慣例，也能反映業主對維修資金凈資產享有所有權的經濟實質。在征求意見過程中，有部分反饋意見建議參照《住房公積金會計核算辦法》將業主交存的維修資金確認為負債。我們認為，由于維修資金歸集的目的在于使用，并不像住房公積金存在返還給交存人的現時義務，因此不符合負債的定義，故未采納相關建議。

　　三是關于會計核算基礎。《核算辦法》規定維修資金一般采用收付實現制進行核算。主要理由是，維修資金會計核算的目標主要是為了反映資金的收、支和結余情況，不涉及復雜的權責義務關系，也不需要進行成本費用歸集及分攤的復雜會計處理，因此，對維修資金主要采用收付實現制核算基礎，可以使會計信息與實際資金流相匹配，能夠更好地滿足信息使用者的需要。同時，為了滿足部分特殊業務核算的需要，《核算辦法》規定，部分經濟業務或事項的核算應當按照本辦法的規定采用權責發生制。這主要體現在房屋滅失返還資金和備用金業務的會計處理上。

　　問：維修資金代管機構首次執行《核算辦法》時，應當如何做好新舊銜接？

　　答：按照《財政部關于印發<住宅專項維修資金會計核算辦法>的通知》要求，《核算辦法》自2021年1月1日起施行。如前所述，目前各地區維修資金的會計核算標準很不統一，我們難以針對特定的核算制度制定執行《核算辦法》的銜接規定。但是，我們在通知中明確了新舊銜接的總體原則。具體而言，單位在首次執行日通常應當開展以下幾個步驟的工作：一是根據原賬編制2020年12月31日的科目余額明細表；二是按照《核算辦法》設立2021年1月1日的新賬；三是按照《核算辦法》的規定將原賬資產、負債和凈資產會計科目期末余額進行重分類后轉入新賬相關會計科目，比如原賬將維修資金記入負債類科目的，應將相關余額轉入“商品住宅維修資金”或“已售公有住房維修資金”科目；四是基于《核算辦法》的核算基礎對新賬相關會計科目期初余額進行調整，比如對原賬的應收、應付科目余額進行分析，相應調整有關凈資產科目余額；五是按照登記及調整后新賬的各會計科目余額，編制2021年1月1日的科目余額表，作為新賬各會計科目的期初余額。執行《核算辦法》屬于會計政策變更，為簡化操作，通知規定在首個報告年度無需編制上年比較財務報表。

　　問：對于《核算辦法》的實施還有哪些要求？

　　答：下一步，我們將會同有關部門適時對《核算辦法》進行培訓。各級財政部門應當加強對《核算辦法》的宣傳和培訓，積極指導各地維修資金代管機構深入學習《核算辦法》，認真做好新舊制度銜接，確保《核算辦法》自2021年1月1日起順利實施。各有關單位在《核算辦法》執行中有何問題，請及時反饋我們。