為便于納稅人理解國(guó)家稅務(wù)總局云浮市稅務(wù)局發(fā)布的《關(guān)于財(cái)產(chǎn)租賃個(gè)人所得稅征收管理的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》），現(xiàn)對(duì)《公告》解讀如下：

一、《公告》出臺(tái)的意義

近年來(lái)，我國(guó)不斷加強(qiáng)依法治稅工作建設(shè)，為進(jìn)一步保障納稅人權(quán)利，提高全社會(huì)的依法納稅義務(wù)，有必要為納稅人提供透明、簡(jiǎn)潔、高效、規(guī)范的辦稅環(huán)境。目前，我局征收個(gè)人所得稅財(cái)產(chǎn)租賃所得時(shí)，按照查賬征收方式執(zhí)行。在《國(guó)家稅務(wù)總局云浮市稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人所得稅核定征收率和行業(yè)所得率有關(guān)問(wèn)題的公告》（2019年4號(hào)）中，沒(méi)有明確財(cái)產(chǎn)租賃方面的核定征收率。因此，《公告》的出臺(tái)，是針對(duì)我市個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃行為，按照稅法規(guī)定對(duì)個(gè)人所得稅核定征收規(guī)定進(jìn)一步明確與規(guī)范，不僅不存在新設(shè)納稅義務(wù)和增加納稅人負(fù)擔(dān)，反而通過(guò)政策的梳理，明確了納稅人的個(gè)人所得稅納稅義務(wù)，提高了納稅人稅款繳納的清晰度和透明度。

二、《公告》出臺(tái)的政策依據(jù)

（一）《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第二條規(guī)定：“下列各項(xiàng)個(gè)人所得稅，應(yīng)納個(gè)人所得稅：財(cái)產(chǎn)租賃所得。”第三條規(guī)定：“個(gè)人所得稅的稅率：財(cái)產(chǎn)租賃所得,適用比例稅率，稅率為百分之二十。”?第六條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過(guò)四千元的，減除費(fèi)用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。”

（二）《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第六條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)租賃所得，是指?jìng)€(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得。”

（三）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕639號(hào)）規(guī)定，個(gè)人出租財(cái)產(chǎn)取得的財(cái)產(chǎn)租賃收入采取據(jù)實(shí)征收方式計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，可憑有效、準(zhǔn)確憑證，從其租金收入中依次減除財(cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)、向出租方支付的租金、由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費(fèi)用，以及稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

（四）《財(cái)政部?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅?房產(chǎn)稅?土地增值稅?個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）規(guī)定:“個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，租金收入不扣減增值稅額。”

（五）《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第二十五條規(guī)定：“納稅人必須依照法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理納稅申報(bào)，報(bào)送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際需要要求納稅人報(bào)送的其他納稅資料。”第三十五條規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：（四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的。”

（六）《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第四十七條規(guī)定：“納稅人有稅收征管法第三十五條或者第三十七條所列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)采用下列任何一種方法核定其應(yīng)納稅額：（一）參照當(dāng)?shù)赝愋袠I(yè)或者類似行業(yè)中經(jīng)營(yíng)規(guī)模和收入水平相近的納稅人的稅負(fù)水平核定；（二）按照營(yíng)業(yè)收入或者成本加合理的費(fèi)用和利潤(rùn)的方法核定；（三）按照耗用的原材料、燃料、動(dòng)力等推算或者測(cè)算核定；（四）按照其他合理方法核定。采用前款所列一種方法不足以正確核定應(yīng)納稅額時(shí)，可以同時(shí)采用兩種以上的方法核定。”

三、《公告》的適用范圍及對(duì)象

在云浮市范圍內(nèi)將自有財(cái)產(chǎn)或租入財(cái)產(chǎn)出租給承租人，并取得租金或者其它經(jīng)濟(jì)利益所得，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，即個(gè)人出租或轉(zhuǎn)租財(cái)產(chǎn)取得所得，都應(yīng)按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。《公告》對(duì)不能提供有效、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證的個(gè)人，在繳納個(gè)人所得稅財(cái)產(chǎn)租賃所得時(shí)，可根據(jù)《征管法》的要求進(jìn)行核定征收。

根據(jù)《關(guān)于個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者征收個(gè)人所得稅的規(guī)定》（財(cái)稅〔2000〕91號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局個(gè)體工商戶個(gè)人所得稅計(jì)稅辦法》（總局令2014年第35號(hào)）有關(guān)投資者收入總額的規(guī)定，個(gè)體工商戶、獨(dú)資合伙企業(yè)取得的財(cái)產(chǎn)出租收入，作為業(yè)主或投資者個(gè)人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得，計(jì)算征收個(gè)人所得稅。

四、個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃個(gè)人所得稅征收方式

個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃征收個(gè)人所得稅分為兩種方式，分別為據(jù)實(shí)征收和核定征收，稅務(wù)機(jī)關(guān)將根據(jù)納稅人的實(shí)際情況確定征收方式：

（一）據(jù)實(shí)征收

個(gè)人出租（轉(zhuǎn)租）財(cái)產(chǎn)采取據(jù)實(shí)征收方式計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，可憑合法有效憑證，從其租金收入中扣除財(cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)、向出租方支付的租金、修繕費(fèi)用和稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。個(gè)人出租住房，暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；個(gè)人出租住房以外的財(cái)產(chǎn)，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。應(yīng)稅收入不含本次出租繳納的增值稅。

按照國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定，采取據(jù)實(shí)征收方式的財(cái)產(chǎn)租賃所得納稅人，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，可允許稅前扣除的項(xiàng)目為：

1、租賃財(cái)產(chǎn)過(guò)程中繳納的稅費(fèi)，包括印花稅、房產(chǎn)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等，可持完稅憑證，從其財(cái)產(chǎn)租賃收入中扣除。

個(gè)人租賃財(cái)產(chǎn)的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算財(cái)產(chǎn)租賃所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，租金收入不扣減增值稅額。

2、個(gè)人轉(zhuǎn)租財(cái)產(chǎn)的，其向財(cái)產(chǎn)出租方支付的租金及增值稅額，憑財(cái)產(chǎn)租賃合同和合法支付憑據(jù)，允許在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。

3、納稅人提供有效、準(zhǔn)確憑證，由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。確定出租財(cái)產(chǎn)修繕費(fèi)用時(shí)，納稅人提供的有關(guān)合法、有效憑證，包括完稅憑證、套印稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)票監(jiān)制章的發(fā)票以及經(jīng)省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)不套印發(fā)票監(jiān)制章的專業(yè)發(fā)票和財(cái)政部門管理的行政性收費(fèi)收據(jù)以及經(jīng)財(cái)政部門、稅務(wù)部門認(rèn)可的其他憑證。發(fā)生修理費(fèi)、建筑施工費(fèi)、裝修費(fèi)等修繕費(fèi)用的，納稅人還必須提供有關(guān)合同、協(xié)議。

4、每次收入不超過(guò)4000元的，定額減除費(fèi)用800元；每次收入在4000元以上的，定率減除20%的費(fèi)用。

（二）核定征收

個(gè)人出租（轉(zhuǎn)租）財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支修繕費(fèi)用，但不能提供有效、準(zhǔn)確的費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算財(cái)產(chǎn)租賃成本費(fèi)用的，按租金收入對(duì)應(yīng)的核定征收率核定應(yīng)納稅額。即應(yīng)納稅額=應(yīng)稅租金收入×核定征收率。為堵塞征管漏洞，《公告》明確了出租住房的核定征收率為1.5%，出租住房以外財(cái)產(chǎn)的核定征收率為2%。

香港、澳門、臺(tái)灣同胞以及外籍人員，不適用核定征收，應(yīng)根據(jù)我國(guó)對(duì)外簽署的對(duì)所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的協(xié)定（安排）、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其《實(shí)施條例》的有關(guān)規(guī)定判定納稅義務(wù)和計(jì)算應(yīng)納稅款。

五、納稅人稅負(fù)變動(dòng)情況

按照稅法規(guī)定，對(duì)于采取據(jù)實(shí)征收的納稅人，應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率。政策變動(dòng)前后均是按照國(guó)家統(tǒng)一公布的管理規(guī)定計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，應(yīng)納稅額不存在變化。對(duì)于采取核定征收的納稅人群體，則應(yīng)納稅額=應(yīng)稅租金收入×核定征收率。該核定征收率，與《云浮市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整個(gè)人所得稅核定征收率的通知》(云地稅發(fā)〔2011〕140號(hào))基本保持一致，《通知》規(guī)定租賃行業(yè)的核定征收率為2%。為減輕租賃住房納稅人的負(fù)擔(dān)，《公告》將住房租賃的核定征收率降低到1.5%。與政策調(diào)整前相比較，財(cái)產(chǎn)租賃所得的稅負(fù)有所降低。

六、《公告》實(shí)施時(shí)間

《公告》于2020年1?月?1日起實(shí)施，納稅人在此時(shí)間后取得的財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照本《公告》規(guī)定征繳個(gè)人所得稅。