問： 增值稅是對商品生產、流通、服務過程多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅，理論上流轉過程有增值才征稅，沒增值不征稅。由于房地產企業(yè)從政府取得土地使用權時向政府交納的土地出讓金，但政府部門無法開具相應的增值稅專用發(fā)票，使得企業(yè)缺少進項發(fā)票，財稅【2016】36號第一條第（三）項第10點中“向政府部門支付的土地價款”，允許房地產開發(fā)企業(yè)在計算增值稅時從銷售額中扣除相應的土地價款，相當于虛擬了土地價款的進項稅，其目的是要解決企業(yè)取得土地的進項稅額無法抵扣問題。從這個角度來講，是否可以認為房地產開發(fā)企業(yè)轉讓土地使用權時可以按扣除土地價款后的銷售額計算繳納增值稅，僅對其增值部分進行征稅？
答： 尊敬的納稅人：您好！您提交的網上留言咨詢已知悉， 現(xiàn)答復如下：財稅【2016】36號附件2第一條第三項第10小點中房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。是指房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目。 您留言所咨詢的是銷售土地使用權，根據《財政部 國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅[2016]47號）的規(guī)定，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。按此政策，僅轉讓2016年4月30日后取得的土地使用權，適用簡易計稅辦法的，按3%征收率計算增值稅。 其中簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）。 簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=銷售額×征收率。 以上答復僅供參考，如仍有疑問，請致電12366納稅服務熱線咨詢，我們將竭誠為您服務。
——廣東省稅局回復2021-04-22 10:32