城市更新作為這幾年火熱的話題，項(xiàng)目前期稅務(wù)及后期收益問題逐漸成為關(guān)注的重點(diǎn)，如何規(guī)避城市更新項(xiàng)目的諸多盲點(diǎn)？如何最快了解城市更新項(xiàng)目稅收政策與實(shí)務(wù)處理？如何用稅務(wù)手段加大拆遷成本實(shí)現(xiàn)企業(yè)更多盈利？．．．．．．
在南京商業(yè)地產(chǎn)商會主題為《城市更新－－探索城市空間的有效利用》的會長會上，中國財(cái)稅專家、智慧源公司董事長李明俊先生帶來了“城市更新稅收政策解讀”的專題分享。
專家李明俊教授以深圳為例，解讀城市更新的概念和現(xiàn)狀。深圳早在２０１０年，就推出《城市更新辦法》，堅(jiān)持法制化思路，政府引導(dǎo)，市場運(yùn)作，走在全國城市更新最前沿。隨后，廣州、上海政府部門來深圳實(shí)地考察，政策相繼出臺。
深圳城市更新分類為：綜合整治、功能改變、拆除重建。目前，由于深圳用于招拍掛的土地稀少越來越稀缺，通過城市更新來獲取土地成為越來越多開發(fā)商拿地的重要手段，房地產(chǎn)企業(yè)城市更新項(xiàng)目競爭情況日益凸顯。
深圳城市更新土地主要來源于兩類人：一是來源于９００個自然村里的大量的土地；二是中國改革開放時期，招商引資引入大量的三來一補(bǔ)企業(yè)，企業(yè)主們是城市更新重要的主角之一。
由于三來一補(bǔ)企業(yè)主的很多土地是向村委租來的，沒有過戶也沒有購買。且當(dāng)時土地概念不清晰，繳納租金后就修建廠房，如今廠房已破舊，所以目前城市更新的走向，不僅要考慮企業(yè)主，還要考慮村股份公司的利益。政府后來出臺政策，如愿意繳納幾百萬或幾千萬的土地出納金，就可以允許土地變現(xiàn)，集體土地變成商業(yè)用地，但當(dāng)時很多企業(yè)出于資金考慮，并沒有繳納。
深圳城市更新合作時除了規(guī)劃，最大的問題是跟被拆遷戶的談判。以前被拆遷戶出地你出錢，三七開就好了，現(xiàn)在胃口越來越高，行情已經(jīng)是四六開，甚至五五開，所以很多房企根本不賺錢，只是為了在深圳拿到項(xiàng)目，立個腳而已。
深圳城市更新政策關(guān)鍵詞
深圳城市更新的產(chǎn)業(yè)政策歷經(jīng)７、８年，目前可總結(jié)為以下關(guān)鍵詞：規(guī)劃統(tǒng)籌、集體資產(chǎn)平臺交易、配人才安居、以產(chǎn)業(yè)驅(qū)動、強(qiáng)區(qū)放權(quán)（深圳市政府放權(quán)給各個區(qū)）、棚戶區(qū)改造、土地整備利益統(tǒng)籌（有效的整合土地用地）。
此外，開發(fā)商們想在深圳拿地，可以和單一工廠主談合作開發(fā)，只有一個工廠主，沒有被拆遷戶，相對簡單很多。按照土地規(guī)劃的條件，談判方式可以有工改工、工改商、工改住等等，這樣談判不僅節(jié)奏快、高效，而且利潤也不低。
城市更新是指根據(jù)城市規(guī)劃，進(jìn)行綜合整治、功能改變、拆除重建及局部完善的活動。稅務(wù)規(guī)劃核心和關(guān)鍵是合作模式以及拆遷補(bǔ)償支出的規(guī)劃。
城市更新里，財(cái)稅方面最大的一塊是拆遷補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括：①土地補(bǔ)償費(fèi)；②安置補(bǔ)助費(fèi)；③地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)；④菜地開發(fā)建設(shè)基金；⑤拆遷補(bǔ)償費(fèi)；⑥搬遷補(bǔ)助費(fèi)；⑦臨時安置補(bǔ)助費(fèi)；⑧安置房周轉(zhuǎn)費(fèi)用；⑨停工、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)；⑩退還的相應(yīng)土地出讓金。
一般而言，城市更新中涉及拆遷補(bǔ)償時，如果被拆遷戶是法人，就需要發(fā)票；如果是自然人，則不需要發(fā)票，白條就可以入賬。深圳拆遷補(bǔ)償住宅賠償率通常是１：１．１，１：１．２，目前最高１：１．４。如果是廠房，賠償一般在１：０．８。開發(fā)商往往通過無限度加大賠償比例，達(dá)到少繳稅的目的，甚至有的夸張到１：５外加額外支付現(xiàn)金補(bǔ)償，嚴(yán)格來說，這是一種偷稅行為。
關(guān)于政策性拆遷與商業(yè)性拆遷：城市更新的項(xiàng)目是有優(yōu)惠政策的，政策性搬遷與商業(yè)性搬遷的稅收政策差異很大，稅差往往會達(dá)好幾個億，所以，應(yīng)盡量爭取往政策性拆遷方面靠。
關(guān)于被拆遷人取得的拆遷補(bǔ)償款，被拆遷戶往往會提條件要求包稅，對這個問題，李教授指出，無論是現(xiàn)金還是實(shí)物（房屋），在深圳，如果被拆遷戶是自然人，取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)符合城市更新改造政策，１００％不需要繳稅，所以，即便１００％包稅，影響也不大；但被拆遷戶如果是法人，如果他符合城市更新改造政策，那么其增值稅、土地增值稅是不需要繳納的，但是需要繳納所得稅，這里的包稅其實(shí)是指所得稅。
案例分析：村委以地?fù)Q房，雙方如何納稅？
稅務(wù)誤區(qū)和小貼士
在城市更新中，經(jīng)常會有稅務(wù)認(rèn)知上的誤區(qū)。比如，開發(fā)商給被拆遷戶的“回遷房”，按照稅收相關(guān)規(guī)定，補(bǔ)償給拆遷戶的房屋，雖然被拆遷戶不用付錢給開發(fā)商，但開發(fā)商仍需視同銷售，要征收增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。很多人錯誤地認(rèn)可這項(xiàng)不需要計(jì)算銷售收入。
再比如，回遷房辦理房產(chǎn)證時，很多人認(rèn)為按成本價登記可以少繳增值稅和保險費(fèi)，但實(shí)際上，按照市場價登記備案對開發(fā)商更有利，表面上多繳納５％增值稅，但實(shí)際上可以少繳納最少３０％的土地增值稅，這也是稅務(wù)規(guī)劃很重要的一點(diǎn)，提醒大家注意。
城市更新中，加大拆遷成本是企業(yè)常用的手段，很多企業(yè)會無限度增大拆遷補(bǔ)償成本，碰到高壓線風(fēng)險很高。因此，提醒大家要注意拆遷成本加大的度。
被拆遷戶合理合法降低稅務(wù)方法：
①被拆遷戶拿到拆遷補(bǔ)償要繳稅，為降低稅務(wù)成本，被拆遷補(bǔ)償?shù)氖杖肟赊D(zhuǎn)入到新疆、香港、海外等地，來合理合法降低稅負(fù)；
②被拆遷戶由法人轉(zhuǎn)為自然人，可降低稅負(fù)；
③變資產(chǎn)買賣為股權(quán)買賣，也可以降低被拆遷戶的稅務(wù)成本；
稅務(wù)規(guī)劃是蹺蹺板，舉例說Ａ是有廠房的工廠主，Ｂ是開發(fā)商，Ａ賣土地給Ｂ兩種方法：
①舊廠房賣給Ｂ，Ａ需繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，假定成本３個億，賣價９個億，毛利６個億，Ａ繳納三稅總和３．１億；Ｂ需要繳納契稅２７００萬，合計(jì)３．４億稅。
②Ａ不是賣樓給Ｂ，而是賣股權(quán)給Ｂ：站在賣方角度，買賣雙方只需繳納企業(yè)所得稅１．５億，可?。保箖|；而從買方角度，面對稅務(wù)局，成本是３個億，則未來稅收成本會加大。
正如李明俊教授所言：城市更新項(xiàng)目中項(xiàng)目拓展遇到的風(fēng)險可以規(guī)避，稅務(wù)層面同樣存在巨大的規(guī)劃空間！
據(jù)悉，智慧源（深圳）管理顧問股份公司（股票代碼８３７０７９）是國內(nèi)一間專注于房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)規(guī)劃、財(cái)務(wù)咨詢、上市包裝與財(cái)務(wù)顧問的專業(yè)機(jī)構(gòu)，已在北京、上海、廣州、深圳、合肥、南京、武漢、廈門等城市設(shè)有子公司。
李明俊教授：國內(nèi)知名地產(chǎn)財(cái)稅專家，智慧源（深圳）管理顧問股份公司董事長、中國房地產(chǎn)財(cái)稅咨詢網(wǎng)總裁。出版有《節(jié)流－金融危機(jī)下企業(yè)稅務(wù)成本控制》、《合法節(jié)稅》、《房產(chǎn)新政下地產(chǎn)公司納稅籌劃》、《土地增值稅新政與應(yīng)對策略》、《非財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理》等系列ＶＣＤ產(chǎn)品，最新書籍有《企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者如何“稅”得香》、《納稅有竅門》。