補充說明：1.根據廣州市地方稅務局2012年第3號公告的規定，穗地稅發〔2005〕317號文件的第二條（二）項廢止。2.根據廣州市地方稅務局公告2014年第11號規定，穗地稅發〔2005〕317號第一條第（二）項3、4作廢。3.根據廣州市地方稅務局公告2015年第19號的規定，穗地稅發〔2005〕317號第一條第（二）項中有關“個人轉讓房產收入額一般按實際成交價格（指開具售房發票所載金額）確定；但納稅人申報的售房收入額低于房管部門出具的《房地產價格審核書》所審定的價格又無正當理由的，按房管部門出具的《房地產價格審核書》所審定的價格確定”的內容廢止。4.根據2018年7月5日《國家稅務總局廣州市稅務局關于公布稅費規范性文件清理結果的公告》（國家稅務總局廣州市稅務局公告2018年第2號）規定，本文第三條刪除，第一（二）6點、第四條、第五條修改，藍色部分為修改內容，灰色標識部分為刪除內容。

局屬各單位：

我局下發的《關于加強我市房產轉讓個人所得稅管理的通知》（穗地稅發〔2005〕107號），對加強我市房產轉讓個人所得稅的征管收到一定的成效。為更好地貫徹依法治稅的宗旨，進一步提高房產轉讓個人所得稅管理的工作質量，根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例、《國家稅務總局關于實施房地產稅收一體化管理若干問題的通知》（國稅發〔2005〕156號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）的有關規定，現就個人轉讓房產征收個人所得稅有關問題補充通知如下：

一、計征方法

（一）據實征收。個人轉讓自有房產的，納稅人能夠提供合法、有效的售房、購房合同和房產原值憑證等證明材料的，可根據個人所得稅法的規定按照“財產轉讓所得”項目據實征收個人所得稅。

1.個人轉讓除已購公有住房（即房改房）以外的其他自有住房，以一次轉讓房產收入額減除房產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%稅率計算應納稅額。計算公式為：

應納稅所得額＝每次轉讓房產收入額－房產原值－合理費用

應納稅額＝應納稅所得額×20%

每次轉讓房產收入額，是指納稅人轉讓房產所取得的全部房款收入，不管分多少次取得收入，均應合并為一次轉讓房產收入。

房產原值是指：

（1）自建房：報建及建造過程發生的費用；

（2）購買商品房：購進價格及購房支付的其他有關費用（包括契稅、印花稅、權證綜合費等，下同）；

（3）受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的房產：發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購進價格及其他有關費用。

合理費用，是指轉讓房產時按照國家或地方政府規定支付的有關營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務費、交易手續費以及房產交易過程中按規定支付的其他有關費用。

確定上述房產原值和合理費用時，納稅人必須提供有關合法、有效的憑證，包括完稅憑證、套印稅務機關發票監制章的發票以及經省級稅務機關批準不套印發票監制章的專業發票和財政部門管理的行政性收費收據以及經財政部門、稅務部門認可的其他憑證；發生建造費、中介服務費的，納稅人還必須提供有關合同、協議。

2.個人轉讓已購公有住房，按照《財政部 國家稅務總局 建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）第二條第（二）款的規定，其應納稅所得額為個人出售已購公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規定的合理費用后的余額。

經濟適用住房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規定的標準確定。

合理費用的扣除口徑以及對有關憑證的提供要求，比照上述第1點的規定執行。

（二）核定征收。按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條、第三十六條和《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第十九條的有關規定，凡個人轉讓房產過程中有出現下列情形之一的，實行核定征收：

1.未能提供合法、有效的售房合同，不能正確計算售房收入的;

2.未能提供合法、有效的購房合同和構成房產原值相關憑證，不能正確計算房產原值的；

3.未能提供支付合理費用相關憑證，不能正確計算合理費用的；

4.申報房產成交價格低于房管部門出具的《房地產價格審核書》所審定的價格，又無正當理由的；

3.個人轉讓已購公有住房不能提供所有扣除項目相關資料憑證的；

4.在辦理個人所得稅完稅手續時，未按本通知第四點規定提供主管稅務機關出具按“據實征收”審核意見的。

實行核定征收按以下公式計算：

應納稅額＝個人轉讓房產收入額×應稅所得率×20%

個人轉讓房產收入額一般按實際成交價格（指開具售房發票所載金額）確定；但納稅人申報的售房收入額低于房管部門出具的《房地產價格審核書》所審定的價格又無正當理由的，按房管部門出具的《房地產價格審核書》所審定的價格確定。

個人轉讓房產適用的應稅所得率：轉讓住房的應稅所得率為5%；轉讓非住房的應稅所得率為7.5%。

二、個人自用、購買、轉讓住房時間的界定標準

（一）根據現行政策規定，個人轉讓自用達五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暫免征收個人所得稅。上述自用時間按下列原則確定：

1.個人自用房屋的起點時間

（1）購買商品房的，以房屋產權證、契稅完稅證明上注明的時間或《商品房買賣合同》約定的交樓時間為準；

（2）購買公有住房的，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期、《購買公房繳款明細表》上注明的繳款時間或房屋產權證上注明的時間為準；

（3）自建住房的，以房屋檔案記載的規劃部門竣工驗收時間或房管部門發放的房屋產權證上注明的時間為準；

（4）個人通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的房屋，以發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的自用時間為準。

上述證明文件所注明的自用起點時間不一致的，按照孰先的原則確定自用時間。

2.個人自用房屋的終止時間：以轉讓房屋時向房管部門申請交易所填報的《廣州市房地產買賣、登記申請表》上注明的受理日期為準。

（二）根據現行政策規定，個人轉讓自有住房并在出售后一年內重新購房可全部或部分退回轉讓住房已繳個人所得稅。對上述房屋買賣時間按下列原則確定：

1.個人重新購買住房時間：以購房合同的生效時間、第一期房款發票上注明的填發日期或房屋產權證、契稅完稅證明上注明的填發日期，按照孰先的原則確定重新購房的時間。

2.個人轉讓自有住房時間：以個人轉讓自有住房繳納的個人所得稅完稅憑證上注明的時間為準。

三、為加強稅源控管，簡化征收手續，縣以上地稅征收機關可以依法委托當地房管部門代征稅款。

三、鑒于采用“據實征收”方法計算復雜，審核工作量大，為提高前臺征收工作效率，凡納稅人按“據實征收”方法計算繳納個人所得稅款的，納稅人必須在辦理個人所得稅完稅手續前，持下列資料到主管稅務機關辦理“據實征收”的審核確認手續：

（一）產權所有人身份證；

（二）《房地產證》；

（三）《廣州市房地產買賣、登記申請表》；

（四）售房合同、房管部門出具的《房地產價格審核書》；

（三）購房合同或自建房建造合同、構成房產原值的相關合法、有效憑證（包括原購房發票或自建房建安發票、合法付款票據、契稅完稅證、印花稅完稅證等）；

（四）支付合理費用相關的合法、有效憑證，發生中介服務費的還須提供相關合同、協議；

（五）《個人房屋轉讓營業稅及附加、土地增值稅和個人所得稅申報審核表》《個人轉讓房產“據實征收”個人所得稅申報審核表》；

（六）主管稅務機關要求提供的其他有關表格及證明材料。

前款所稱主管地稅征收機關，是指房產座落在越秀區、天河區、白云區、黃埔區的，主管地稅征收機關為廣州市越秀區地方稅務局；房產座落在其余各區（市）的，主管地稅征收機關為房產所在地的區（市）地方稅務局。今后征管分工如有變化，以最新通知為準。

四、個人在轉讓自有房產過程中通過低報、瞞報成交價格等虛假申報方式進行偷稅的，或者房地產中介機構、其他單位和個人教唆、協助他人偷稅的，主管稅務機關將根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規定進行處理。

五、本通知從2006年1月1日（稅款所屬日期）起執行；過去有關規定與本通知不一致的按本通知執行。

廣州市地方稅務局