第一條、為進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市的實(shí)際情況，特制定本暫行辦法。
第二條、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收適用對(duì)象為達(dá)到應(yīng)清算或可清算條件但無(wú)法據(jù)實(shí)清算且符合本辦法第三條的土地增值稅納稅義務(wù)人。
第三條、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收的適用范圍
土地增值稅納稅義務(wù)人有下列情形之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收征收土地增值稅：
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項(xiàng)目金額的；
(二)擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；
(三)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
(四)納稅人未如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)，計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的；
(五)對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價(jià)格明顯偏低的；
符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，組成土地增值稅清算小組對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查工作。
第四條、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核定征收土地增值稅的方法
土地增值稅清算按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入、所支付的可扣除項(xiàng)目金額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。對(duì)取得房地產(chǎn)收入、土地使用權(quán)成本、建筑安裝工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)前期工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等土地增值稅計(jì)算組成部分的，如能按實(shí)核算的，則按上述規(guī)定進(jìn)行清算并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)（退）稅款。對(duì)不能如實(shí)核算的，可依照如下方式進(jìn)行核定后按確定的征收率計(jì)算征收土地增值稅。
對(duì)采用核定征收的，按以下方法核定房地產(chǎn)收入并按孰高原則確定房地產(chǎn)收入。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照政府有關(guān)房管部門提供的當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格核定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入；
參照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的當(dāng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格核定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入；
3、參考《汕頭市存量房交易價(jià)格評(píng)估驗(yàn)審計(jì)稅系統(tǒng)》的有關(guān)數(shù)據(jù)核定房地產(chǎn)收入；
4、其他合理的方法。
第五條、核定征收率的確定
土地增值稅核定征收率參考轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)類型以及增值率的不同，確定核定征收率。在確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅核定征收率時(shí)，應(yīng)充分考慮不同房地產(chǎn)的類型以及取得土地使用權(quán)的金額和建造成本的不同而確定核定征收率。具體核定征收率按《汕頭市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告》所附的《汕頭市土地增值稅核定征收率表》執(zhí)行。
第六條、土地增值稅核定管理程序
土地增值稅核定征收采用市、區(qū)、分局逐級(jí)負(fù)責(zé)，分級(jí)管理的方式。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依照規(guī)定對(duì)納稅人的土地增值稅清算申報(bào)開展清算核查時(shí)如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)行按實(shí)清算，確需采用核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)向區(qū)（縣）局土地增值稅清算核定工作領(lǐng)導(dǎo)小組提交核定清算專題報(bào)告，報(bào)告應(yīng)包括該項(xiàng)目詳盡的基本情況，未能據(jù)實(shí)清算的原由，建議采用的核定征收率的依據(jù)等內(nèi)容，經(jīng)縣（區(qū)）地方稅務(wù)局土地增值稅清算領(lǐng)導(dǎo)小組審核合議后，確定適用該項(xiàng)目的土地增值稅核定征收率，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)再按有關(guān)核定程序通知納稅人辦理土地增值稅申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。同時(shí)，各區(qū)（縣）局應(yīng)在清算小組確定核定征收的土地增值稅清算項(xiàng)目確定后將核定征收情況的有關(guān)情況上報(bào)市局備案。
第七條、核定征收稅款的計(jì)算
應(yīng)納土地增值稅稅款＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入×適用核定征收率
第八條、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
對(duì)實(shí)行核定征收的，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，在清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)。
第九條、對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。
第十條、納稅人未按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限提供納稅資料的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》六十二條的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
第十一條 本辦法由汕頭市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。
第十二條 本辦法自2012年1月1日起施行。
特此公告。
汕頭市地方稅務(wù)局
二○一一年十二月三十日