肇慶市地方稅務(wù)局文件
肇地稅發(fā)〔2010〕39號(hào)
關(guān)于印發(fā)《肇慶市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)業(yè)稅源
管理辦法（試行）》的通知
各縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局，肇慶高新區(qū)地方稅務(wù)局：
為貫徹落實(shí)《肇慶市地方稅務(wù)局全面推廣應(yīng)用建安業(yè)房地產(chǎn)業(yè)稅源控管系統(tǒng)工作方案》（肇地稅發(fā)〔2009〕169號(hào)）精神，規(guī)范我市房地產(chǎn)業(yè)稅源管理，市局制定了《肇慶市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)業(yè)稅源管理辦法（試行）》，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。各單位在貫徹執(zhí)行中如有問題和建議，請(qǐng)及時(shí)向市局征管科反饋。
二O一O年三月五日
肇慶市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)業(yè)稅源管理辦法（試行）
第一章 總則
第一條 為做好肇慶市地方稅務(wù)局建安業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)稅源控管系統(tǒng)（以下簡(jiǎn)稱“系統(tǒng)”）應(yīng)用工作，規(guī)范我市房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理，提高征管水平，根據(jù)有關(guān)稅收法律、法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局《不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法》的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法 。
第二條 房地產(chǎn)業(yè)稅源管理
房地產(chǎn)業(yè)稅源管理是指稅務(wù)機(jī)關(guān)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目為管理對(duì)象，運(yùn)用項(xiàng)目登記、網(wǎng)絡(luò)開票、數(shù)據(jù)分析等控管手段，通過互聯(lián)網(wǎng)采集房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)信息，以及政府相關(guān)部門的第三方信息，根據(jù)系統(tǒng)分析情況，采取相應(yīng)征管措施，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅源的全程控管的一種稅收管理模式。
第三條 房地產(chǎn)業(yè)稅源管理的指導(dǎo)原則
根據(jù)數(shù)據(jù)管稅的理念，以系統(tǒng)為依托，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅源的全程控管；為構(gòu)建管理、分析、評(píng)估、稽查的良性互動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制提供數(shù)據(jù)支持；確保應(yīng)納稅款及時(shí)足額征收入庫。
第四條 本辦法所稱的房地產(chǎn)業(yè)是指從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售商品房（含土地、其他建筑物、附著物及配套設(shè)施）的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
有償轉(zhuǎn)讓包括取得貨幣、實(shí)物或其他經(jīng)濟(jì)利益。
應(yīng)當(dāng)納入房地產(chǎn)業(yè)稅源管理的情形包括：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣行為；住宅、公寓的開發(fā)、銷售行為；辦公樓的開發(fā)、銷售行為；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的開發(fā)、銷售行為；其他建筑物的開發(fā)、銷售行為。
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣或其他合法方式，將房產(chǎn)的所有權(quán)或土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)移給他人的行為，如辦公樓的轉(zhuǎn)讓、二手房交易及合作建房的產(chǎn)品分配等，參照本辦法執(zhí)行。
第五條 本辦法所稱的房地產(chǎn)納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），是指從事本辦法第四條規(guī)定行為的單位和個(gè)人。
第六條 用戶認(rèn)證
納稅人通過互聯(lián)網(wǎng)登錄使用系統(tǒng)，納稅人在安裝使用前必須與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)簽訂《安裝使用肇慶市地方稅務(wù)局建安業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)稅源控管系統(tǒng)協(xié)議書》（以下簡(jiǎn)稱“協(xié)議”，格式詳見肇地稅發(fā)〔2009〕174號(hào)文），辦理用戶認(rèn)證手續(xù)。
第二章 納稅人認(rèn)定管理
第七條 在肇慶市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人區(qū)別不同情況分為自開票納稅人和代開票納稅人
（一）自開票納稅人：同時(shí)符合下列條件的納稅人為自開票納稅人，可以在銷售不動(dòng)產(chǎn)所在地自行開具當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)發(fā)售的《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（電子）》：
1.依法辦理稅務(wù)登記，持《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明》的外來經(jīng)營(yíng)納稅人依法辦理報(bào)驗(yàn)登記；
2.執(zhí)行國(guó)家稅務(wù)總局《不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法》；
3.按照規(guī)定進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目登記并完整向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)報(bào)送有關(guān)資料的；
4.按稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求安裝使用肇慶市地方稅務(wù)局建安業(yè)房地產(chǎn)業(yè)稅源控管系統(tǒng)。
（二）代開票納稅人：不同時(shí)符合本條第一款所列條件的納稅人為代開票納稅人，可以按稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行項(xiàng)目登記、依法申報(bào)繳納應(yīng)納稅費(fèi)后，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)開具《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（代開）》。
納稅人的認(rèn)定管理實(shí)行備案制度，由納稅人在領(lǐng)購(gòu)發(fā)票申請(qǐng)時(shí)一并按照上述條件進(jìn)行自我評(píng)價(jià)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的實(shí)際情況進(jìn)行審核。
第三章 項(xiàng)目登記管理
第八條 項(xiàng)目登記管理
項(xiàng)目登記管理是指稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，按照現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，以房地產(chǎn)項(xiàng)目為管理對(duì)象，指定專門的管理人員，利用系統(tǒng)，對(duì)納稅人通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)登記申報(bào)的房地產(chǎn)項(xiàng)目各開發(fā)環(huán)節(jié)的項(xiàng)目信息進(jìn)行稅收管理的一種模式。
第九條 項(xiàng)目登記的主體：因轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)而負(fù)有申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅義務(wù)的單位和個(gè)人，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
第十條 項(xiàng)目登記的地點(diǎn)和受理機(jī)構(gòu)：不動(dòng)產(chǎn)或土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
第十一條 項(xiàng)目登記的內(nèi)容和步驟
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，分五個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行登記:
（一）取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)：在開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)30日內(nèi)，即簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》之日起30日內(nèi)，應(yīng)通過系統(tǒng)納稅人端進(jìn)行土地信息登記。
（二）開工環(huán)節(jié)：在開發(fā)項(xiàng)目領(lǐng)取建筑施工許可證或簽訂建筑業(yè)施工合同之日起30日內(nèi)，應(yīng)通過系統(tǒng)納稅人端進(jìn)行項(xiàng)目開工登記。
（三）預(yù)售環(huán)節(jié)：在開發(fā)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證之日起30日內(nèi)，通過系統(tǒng)納稅人端進(jìn)行項(xiàng)目情況登記及可售樓牌號(hào)登記。
如納稅人未辦妥預(yù)售手續(xù)的情況下，已實(shí)際取得預(yù)收款（定金）收入的，也應(yīng)按要求進(jìn)行登記后通過系統(tǒng)開具發(fā)票，在辦妥預(yù)售手續(xù)后再補(bǔ)齊有關(guān)資料。
（四）確權(quán)環(huán)節(jié)：在開發(fā)項(xiàng)目取得商品房權(quán)屬確認(rèn)書之日起30日內(nèi)，通過系統(tǒng)納稅人端進(jìn)行確權(quán)信息登記。
（五）交易環(huán)節(jié)：在售房合同或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同簽訂之日起30日內(nèi)，通過系統(tǒng)納稅人端進(jìn)行交易信息登記。
第十二條 項(xiàng)目登記的報(bào)送資料
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過系統(tǒng)納稅人端進(jìn)行各環(huán)節(jié)的登記后應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供以下紙質(zhì)資料的原件以供審核，同時(shí)報(bào)送一份復(fù)印件留存?zhèn)浒浮?/span>
（一）取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)：
1.《國(guó)有土地使用權(quán)證》（《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》）；
2.《土地出讓合同》；
3.《土地轉(zhuǎn)讓合同》；
4.土地平面圖。
（二）開工環(huán)節(jié)：
1.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；
2.《建筑工程施工許可證》；
3.施工平面圖；
4.建筑工程設(shè)計(jì)合同；
5.建筑工程施工合同；
6.建筑工程監(jiān)理合同；
7.拆遷補(bǔ)償合同；
8.其他制件的安裝合同；
9.水、電、氣、暖安裝協(xié)議；
10.聯(lián)建及房屋分配協(xié)議；
11．主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需提供的其他資料。
（三）預(yù)售環(huán)節(jié)：
1.《預(yù)售許可證》，分期報(bào)批預(yù)售的，應(yīng)分期報(bào)送；
2.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖；
3.可售樓牌號(hào)明細(xì)情況
4.項(xiàng)目在建筑環(huán)節(jié)的項(xiàng)目登記信息。
（四）確權(quán)環(huán)節(jié)：《商品房權(quán)屬證明書》，分期申請(qǐng)確權(quán)的，應(yīng)分期報(bào)送。
（五）交易環(huán)節(jié)：
1.售房合同或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同；
2.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)提供土地使用證以及取得該土地使用權(quán)的支付款項(xiàng)憑證（發(fā)票或合法有效憑證）；
3.付款方式為銀行按揭貸款的，一并提供按揭合同。
第十三條 稅務(wù)機(jī)關(guān)審核
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人在各開發(fā)環(huán)節(jié)填報(bào)的登記信息 (包括紙質(zhì)資料和系統(tǒng)登記信息)進(jìn)行審核。
在開工環(huán)節(jié)經(jīng)審核無誤后，在系統(tǒng)稅務(wù)端上審核同意項(xiàng)目登記,并由系統(tǒng)產(chǎn)生唯一的項(xiàng)目編碼反饋納稅人。在預(yù)售環(huán)節(jié)經(jīng)審核無誤后，方可對(duì)該項(xiàng)目供售發(fā)票。
第十四條 有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)暫不予核準(zhǔn)納稅人的項(xiàng)目登記信息，并在系統(tǒng)反饋納稅人，要求納稅人補(bǔ)正有關(guān)資料：
（一）報(bào)送項(xiàng)目登記資料不齊全的;
（二）系統(tǒng)登記信息內(nèi)容填寫不齊全的;
（三）有依據(jù)認(rèn)為納稅人的登記申報(bào)信息不真實(shí)的;
（四）未登記或已登記但未通過審核上一環(huán)節(jié)的登記信息，不能進(jìn)行下一環(huán)節(jié)的登記。
（五）稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他情況。
第十五條 土地轉(zhuǎn)讓登記
納稅人原登記的土地發(fā)生轉(zhuǎn)讓或部分轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)在取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入之日起30日內(nèi)，通過系統(tǒng)納稅人端進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓登記，并持第十二條第（五）款所列資料向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)納地方稅費(fèi)。
納稅人轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目按本條規(guī)定執(zhí)行。
第十六條 項(xiàng)目變更登記
已登記的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有下列情形之一的，納稅人應(yīng)自登記內(nèi)容發(fā)生變化之日起30日內(nèi)，通過系統(tǒng)進(jìn)行項(xiàng)目登記的變更申請(qǐng)，并在5個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送相關(guān)的項(xiàng)目變更證明材料，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，辦理項(xiàng)目登記內(nèi)容的變更：
（一）納稅人原登記開工信息發(fā)生變化的；
（二）納稅人原登記的可售樓牌號(hào)的信息發(fā)生變化的；
（三）納稅人原登記的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目確權(quán)情況發(fā)生變動(dòng)的；
（四）其它發(fā)生變化的登記內(nèi)容。
第十七條 項(xiàng)目作廢登記
已登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有以下情形之一的，且項(xiàng)目未繳納稅費(fèi)未開具發(fā)票的，可通過系統(tǒng)申報(bào)項(xiàng)目作廢登記：
（一） 開發(fā)單位或合作建房單位發(fā)生變化的；
（二） 項(xiàng)目登記重復(fù)；
（三） 項(xiàng)目登記內(nèi)容發(fā)生重大錯(cuò)誤且無法修改的。
第十八條 項(xiàng)目注銷登記
項(xiàng)目注銷登記是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)已銷售完畢，且按規(guī)定期限清繳項(xiàng)目應(yīng)納稅費(fèi)的，在項(xiàng)目應(yīng)納稅費(fèi)清繳完畢之日起30日內(nèi)，通過系統(tǒng)納稅人端進(jìn)行項(xiàng)目注銷登記的申請(qǐng)，并在5個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送以下資料，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核、審批同意后，在系統(tǒng)稅務(wù)端進(jìn)行項(xiàng)目注銷登記，并由系統(tǒng)自動(dòng)反饋納稅人。
（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目輔導(dǎo)自查情況表；
（二）項(xiàng)目土地增值稅的清算表；
（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目注銷申請(qǐng)表；
（四）項(xiàng)目的全部完稅憑證；
（五）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。
項(xiàng)目注銷登記僅指項(xiàng)目管理的終結(jié)，不包括納稅人就該項(xiàng)目應(yīng)納稅義務(wù)的終結(jié)，如納稅人在項(xiàng)目注銷登記后，發(fā)現(xiàn)存在少繳應(yīng)納稅費(fèi)的，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告并在系統(tǒng)稅務(wù)端恢復(fù)項(xiàng)目的登記狀態(tài)，由納稅人申報(bào)少繳的應(yīng)納稅費(fèi)。
第十九條 項(xiàng)目注銷登記條件
納稅人同時(shí)符合以下條件可以到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)項(xiàng)目注銷登記。
（一）不動(dòng)產(chǎn)已銷售完畢，應(yīng)納的稅費(fèi)已足額入庫，并且取得的收入應(yīng)開具的《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》已開具完畢；
（二）項(xiàng)目開具的發(fā)票已按規(guī)定辦理驗(yàn)銷手續(xù)，庫存空白發(fā)票已按規(guī)定辦理繳銷手續(xù)；
（三）經(jīng)過系統(tǒng)的數(shù)據(jù)分析和納稅評(píng)估，所有疑點(diǎn)已核實(shí)并消除；
（四）經(jīng)過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理應(yīng)納稅費(fèi)的清繳及土地增值稅清繳或清算的。
第四章 項(xiàng)目發(fā)票管理
第二十條 項(xiàng)目發(fā)票管理
納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)取得的收入（包括全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用）或預(yù)收款（定金）時(shí)，必須通過系統(tǒng)分不動(dòng)產(chǎn)的樓牌號(hào)開具《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（電子）》，不得使用收款收據(jù)等其他不合法憑證。
納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得收入或取得項(xiàng)目車位使用權(quán)經(jīng)營(yíng)收入時(shí)，參照本辦法執(zhí)行。
第二十一條 發(fā)票領(lǐng)購(gòu)
自開票納稅人，按業(yè)務(wù)需要分項(xiàng)目依法向工程項(xiàng)目所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)購(gòu)《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（電子）》，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定的程序?qū)徟螅瑢l(fā)票發(fā)售納稅人，并由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在系統(tǒng)稅務(wù)端分項(xiàng)目登記發(fā)票領(lǐng)購(gòu)信息。
第二十二條 發(fā)票開具
自開票納稅人在取得收入時(shí)，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》及相關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)通過系統(tǒng)進(jìn)行登記已取得或應(yīng)確認(rèn)的售房收入，并在線填開發(fā)票。開具發(fā)票時(shí)，系統(tǒng)將自動(dòng)讀取納稅人的項(xiàng)目登記信息及發(fā)票領(lǐng)購(gòu)信息。
納稅人開具發(fā)票時(shí)，應(yīng)按當(dāng)次收取款項(xiàng)全額如實(shí)一次性開具，并按一個(gè)樓牌號(hào)當(dāng)次收款開具一張發(fā)票的原則開具，嚴(yán)禁多個(gè)樓牌號(hào)所收取的款項(xiàng)開具同一張發(fā)票。
納稅人根據(jù)已登記的可售樓牌號(hào)及售房交易信息選擇某一具體樓牌號(hào)進(jìn)行開具發(fā)票。每次開具發(fā)票時(shí)，系統(tǒng)自動(dòng)統(tǒng)計(jì)該樓牌號(hào)已有效開具發(fā)票的套數(shù)及累計(jì)開票金額，并在發(fā)票備注欄打印“共有效開具發(fā)票XX套，開票金額合計(jì)XX元”字樣；一次性付款開具發(fā)票或分期付款最后一次開具發(fā)票，則打印“房款已結(jié)清，共有效開具發(fā)票XX套，開票金額合計(jì)XX元”字樣。
納稅人完整錄入開票信息并在數(shù)據(jù)上傳成功后，方可打印發(fā)票，打印完畢后應(yīng)在發(fā)票上加蓋經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的發(fā)票專用章或財(cái)務(wù)專用章。
開票時(shí)間按系統(tǒng)的服務(wù)器時(shí)間，納稅人不能修改。
因系統(tǒng)故障原因使納稅人無法開具發(fā)票的，納稅人應(yīng)及時(shí)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)解決或答復(fù)解決辦法。
項(xiàng)目某一樓牌號(hào)已開具發(fā)票，因合同一方違約導(dǎo)致停止出售的，可以進(jìn)行“違約處理”登記，對(duì)某一樓牌號(hào)在未作廢（或未紅字沖銷）已開具發(fā)票的情況下，重新登記錄入售房交易信息，將該樓牌號(hào)的不動(dòng)產(chǎn)另售他人。
第二十三條 發(fā)票作廢及沖銷
納稅人發(fā)現(xiàn)當(dāng)月已開具發(fā)票有誤需作廢的，應(yīng)收回已開具發(fā)票的所有聯(lián)次，并在系統(tǒng)進(jìn)行發(fā)票作廢登記，在需作廢的發(fā)票（所有聯(lián)次）上一次性加蓋“作廢”字樣。
納稅人發(fā)現(xiàn)非當(dāng)月已開具發(fā)票有誤需作廢的，應(yīng)在系統(tǒng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)開具“紅字”發(fā)票進(jìn)行發(fā)票沖銷，并將沖銷發(fā)票的所有聯(lián)次送稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，審核無誤后在沖銷發(fā)票所有聯(lián)次上加蓋“同意沖銷，無效發(fā)票”印戳后退還納稅人，并在系統(tǒng)稅務(wù)端審核同意納稅人的申請(qǐng)。納稅人即可在系統(tǒng)開具相同內(nèi)容、金額的“紅字”發(fā)票（即大寫金額欄第一字加“負(fù)數(shù)”字樣，小寫金額加“一”號(hào)），沖減當(dāng)期的發(fā)票開票金額。
第二十四條 發(fā)票驗(yàn)銷
系統(tǒng)根據(jù)納稅人當(dāng)月的發(fā)票使用情況，在次月1日自動(dòng)生成《發(fā)票領(lǐng)用存月報(bào)表》并傳送稅務(wù)機(jī)關(guān)。
納稅人每次續(xù)購(gòu)發(fā)票時(shí)，應(yīng)在系統(tǒng)按月打印《發(fā)票使用和購(gòu)（印）申報(bào)表》并加蓋公章，帶齊發(fā)票存根聯(lián)（有作廢或沖銷的發(fā)票需帶齊所有聯(lián)次）到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)驗(yàn)銷、領(lǐng)購(gòu)發(fā)票。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)發(fā)票存根聯(lián)及納稅人報(bào)送的資料審核無誤后，在系統(tǒng)驗(yàn)銷發(fā)票，并對(duì)作廢發(fā)票全部聯(lián)次監(jiān)制章部位做剪口處理。
第二十五條 發(fā)票防偽
系統(tǒng)根據(jù)發(fā)票開票信息經(jīng)加密運(yùn)算自動(dòng)生成條形碼，并打印在發(fā)票票面左上角；系統(tǒng)還根據(jù)納稅人具體項(xiàng)目發(fā)票的填用情況，自動(dòng)按順序產(chǎn)生系統(tǒng)自編發(fā)票號(hào)碼，打印在發(fā)票票面右上角。
對(duì)于條形碼和系統(tǒng)自編發(fā)票號(hào)碼等內(nèi)容未打印或打印不全的發(fā)票，應(yīng)作廢票處理。
第二十六條 代開票管理
代開票納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)的，必須依法向不動(dòng)產(chǎn)或土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅并確認(rèn)稅款入庫后，方可申請(qǐng)代開《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（代開）》，并按以下情形處理：
（一）代開票納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，如屬于專業(yè)開發(fā)且分多次銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，均須按本辦法第十一條、第十二條的規(guī)定完整提供項(xiàng)目登記資料，自行在系統(tǒng)納稅人端進(jìn)行項(xiàng)目登記產(chǎn)生項(xiàng)目編碼后，再依據(jù)其項(xiàng)目編碼在“大集中”系統(tǒng)辦理代開發(fā)票手續(xù)。
（二）代開票納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)的，如屬于一次性銷售（如辦公樓轉(zhuǎn)讓）或二手房交易的，按照國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范稅務(wù)機(jī)關(guān)代開普通發(fā)票工作的通知》（國(guó)稅函［2004］1024號(hào)）規(guī)定，以及本辦法第十二條第(五)款的要求提供有關(guān)資料，由稅務(wù)機(jī)關(guān)在系統(tǒng)稅務(wù)端進(jìn)行“零星項(xiàng)目登記”產(chǎn)生項(xiàng)目編碼后，再依據(jù)其項(xiàng)目編碼在“大集中”系統(tǒng)辦理代開發(fā)票手續(xù)。
第二十七條 發(fā)票的其它管理
納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，接受設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、裝飾等單位和個(gè)人提供的應(yīng)稅（營(yíng)業(yè)稅）勞務(wù)，應(yīng)在支付設(shè)計(jì)費(fèi)、工程款、監(jiān)理費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，取得合法、有效的發(fā)票，且須在發(fā)票票面上注明房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱，否則在進(jìn)行該項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)不予扣除。
納稅人如取得項(xiàng)目的車位使用權(quán)經(jīng)營(yíng)收入的，應(yīng)在系統(tǒng)進(jìn)行登記后，向付款方開具《租賃業(yè)發(fā)票》。
第五章 納稅申報(bào)管理
第二十八條 納稅人應(yīng)按月分項(xiàng)目辦理項(xiàng)目申報(bào)，納稅人可通過網(wǎng)報(bào)系統(tǒng)，或直接向房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
納稅人申報(bào)時(shí)應(yīng)根據(jù)上月的開票情況及取得車位使用權(quán)經(jīng)營(yíng)收入的情況通過系統(tǒng)分項(xiàng)目確認(rèn)當(dāng)月申報(bào)的營(yíng)業(yè)額。
第二十九條 納稅人發(fā)生外出經(jīng)營(yíng)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，除就外出經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在項(xiàng)目所在地進(jìn)行納稅申報(bào)外，應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)異地銷售不動(dòng)產(chǎn)稅款繳納情況，并向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其外出經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目已申報(bào)企業(yè)所得稅的證明，未能提供的，在項(xiàng)目所在地一并申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。
第三十條 納稅人發(fā)生下列行為視同銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按規(guī)定申報(bào)繳納地方稅費(fèi)：
（一）將取得的土地使用權(quán)或者不動(dòng)產(chǎn)抵償工程款、貸款等債務(wù)的；
（二）將不動(dòng)產(chǎn)用于安置拆遷戶的；
（三）將不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)作為股利分配給股東的；
（四）將取得的土地使用權(quán)和開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)的；
（五）單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的；
（六）將不動(dòng)產(chǎn)用于贊助、職工福利或者獎(jiǎng)勵(lì)的；
（七）將合作開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分配的；
（八）稅收法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他情形。
第三十一條 納稅人轉(zhuǎn)讓已完成土地開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”申報(bào)繳納地方稅費(fèi)；轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”申報(bào)繳納地方稅費(fèi)。
在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目。
第三十二條 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納地方稅費(fèi)；利用自有施工力量，自建建筑物后銷售的，其自建行為視同提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)一并申報(bào)繳納地方稅費(fèi)。
第三十三條 對(duì)雖未辦理過戶手續(xù)，但實(shí)際已將土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給購(gòu)買方，并向購(gòu)買方收取了房地產(chǎn)價(jià)款或其他經(jīng)濟(jì)利益的，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”或“銷售不動(dòng)產(chǎn)”申報(bào)繳納地方稅費(fèi)。
第三十四條 納稅人取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位的要求進(jìn)行施工，并向?qū)Ψ筋A(yù)收房款，工程完工后，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”申報(bào)繳納地方稅費(fèi)。
有關(guān)單位和個(gè)人出售委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建的房屋，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”申報(bào)繳納地方稅費(fèi)，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為向購(gòu)房者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。
第三十五條 納稅人贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列方法之一或同時(shí)采用兩種以上方法核定其營(yíng)業(yè)額：
（一）按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；
（二）按納稅人近期銷售同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；
（三）按市場(chǎng)最近時(shí)期同類（即同地段、同規(guī)模、同檔次）不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；
（四）按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：
計(jì)稅營(yíng)業(yè)額＝營(yíng)業(yè)成本（房地產(chǎn)開發(fā)成本）×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）
其中，成本利潤(rùn)率按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十六條 已開工登記的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目登記生成項(xiàng)目編碼后，在開發(fā)、銷售期間，納稅人應(yīng)在每季度終了后15日內(nèi)，通過系統(tǒng)分項(xiàng)目填報(bào)收入、成本、開發(fā)費(fèi)用情況，直至項(xiàng)目辦理注銷登記。
第六章 項(xiàng)目土地增值稅清算
第三十七條 納稅人符合財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）規(guī)定的土地增值稅清算條件的，應(yīng)按規(guī)定期限報(bào)送相關(guān)的資料，同時(shí)通過系統(tǒng)進(jìn)行項(xiàng)目土地增值稅清算的申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目土地增值稅的清繳或清算。
納稅人應(yīng)在項(xiàng)目應(yīng)納稅費(fèi)清繳后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)方可受理項(xiàng)目注銷登記申請(qǐng)。
第七章 政府相關(guān)部門涉稅信息的采集
第三十八條 根據(jù)肇慶市人民政府辦公室《關(guān)于協(xié)助地稅部門采集涉稅信息的通知》的要求，稅務(wù)機(jī)關(guān)按季向市發(fā)展和改革局、財(cái)政局、國(guó)土資源局、建設(shè)局、國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督委員會(huì)、城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市政管理局、水務(wù)集團(tuán)、供電局、各商業(yè)銀行及農(nóng)信社等有關(guān)部門采集房地產(chǎn)業(yè)的涉稅信息。
第三十九條 涉稅信息的采集實(shí)現(xiàn)市級(jí)和縣級(jí)兩級(jí)采集，涉稅信息的傳遞介質(zhì)為紙質(zhì)報(bào)表和電子文檔。有關(guān)部門應(yīng)在每季終了后20日內(nèi)按采集的內(nèi)容和格式將涉稅信息整理完畢提供給同級(jí)的稅務(wù)機(jī)關(guān)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將采集的涉稅信息錄入系統(tǒng)。
第四十條 各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)充分利用各部門的涉稅信息，通過系統(tǒng)將涉稅信息逐級(jí)分發(fā)至稅收管理員，由稅收管理員逐項(xiàng)確認(rèn)辦理項(xiàng)目登記的情況，分情況進(jìn)行管理：
（一）項(xiàng)目已實(shí)際開工，但未辦理登記的，由房地產(chǎn)項(xiàng)目的所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)指派相關(guān)稅收管理員跟蹤落實(shí)工程項(xiàng)目的納稅人，責(zé)令限期辦理項(xiàng)目登記，納入正常管理。
（二）項(xiàng)目已立項(xiàng)但未開工，暫未能辦理項(xiàng)目登記的，轉(zhuǎn)系統(tǒng)的“待開工項(xiàng)目”處理。
（三）項(xiàng)目不存在或重復(fù)的，轉(zhuǎn)系統(tǒng)的“無效數(shù)據(jù)”處理。
第八章 數(shù)據(jù)分析與納稅評(píng)估
第四十一條 系統(tǒng)設(shè)置多項(xiàng)數(shù)據(jù)交叉稽核指標(biāo)和分析指標(biāo)，定期自動(dòng)分析比對(duì)各種信息，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行全程數(shù)據(jù)監(jiān)控，建立異常信息庫，供各類稅收管理人員使用。系統(tǒng)將自動(dòng)對(duì)異常數(shù)據(jù)進(jìn)行定性和定量分析，并依據(jù)分析結(jié)果對(duì)疑點(diǎn)戶進(jìn)行排隊(duì)。
第四十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于系統(tǒng)提示的納稅人預(yù)警信息應(yīng)及時(shí)進(jìn)行跟蹤排查，對(duì)于不能立即排除的異常情況應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)入納稅評(píng)估，開展質(zhì)疑約談，通過納稅評(píng)估確定進(jìn)一步采取的征管措施。
第四十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須定期通過實(shí)地勘查項(xiàng)目的售房進(jìn)度和售房?jī)r(jià)格，或通過其他渠道掌握有關(guān)情況，對(duì)納稅人填報(bào)的資料進(jìn)行核對(duì)，經(jīng)核對(duì)有明顯不符的，及時(shí)反饋納稅人，要求其在系統(tǒng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，確保系統(tǒng)數(shù)據(jù)分析的信息的準(zhǔn)確性。
第九章 違章處罰（理）管理
第四十四條 發(fā)票停售停開
納稅人違反稅收法律法規(guī)規(guī)定，存在下列違法行為且不接受稅務(wù)機(jī)關(guān)處理的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將停止供應(yīng)發(fā)票（停止向其供售新發(fā)票），同時(shí)停止納稅人開具發(fā)票（已被納稅人領(lǐng)用的，停止開具）：
（一）不如實(shí)填開發(fā)票的；
（二）未按規(guī)定及時(shí)足額申報(bào)納稅的；
（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人其它違反發(fā)票管理辦法及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定行為的。
納稅人違反協(xié)議的約定，存在下列行為且不接受稅務(wù)機(jī)關(guān)處理的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將對(duì)已領(lǐng)用的發(fā)票納稅人停止開具發(fā)票。
（一）在開具發(fā)票前未按要求登記可售樓牌號(hào)及售房交易信息的；
（二）手工或使用其它非本辦法規(guī)定的網(wǎng)絡(luò)開票方式填開發(fā)票的。
第四十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按本辦法規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目登記、納稅申報(bào)、報(bào)送納稅資料（含電子數(shù)據(jù)）以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求辦理的其它涉稅事項(xiàng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正仍不改正的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其他相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定予以處罰。
第十章 附則
第四十六條 系統(tǒng)全面上線運(yùn)行后，新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，或者項(xiàng)目的可售不動(dòng)產(chǎn)未銷售完畢的且未售不動(dòng)產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積低于85%且未售不動(dòng)產(chǎn)不超過30套（間）的，或項(xiàng)目應(yīng)納稅費(fèi)未清繳完畢的，均應(yīng)納入系統(tǒng)的項(xiàng)目管理，并全面取消手工填開《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》（包括自開和代開）方式。對(duì)符合條件且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定不納入系統(tǒng)項(xiàng)目管理的，需要開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定提供有關(guān)資料后申請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)代開。
為確保系統(tǒng)上線運(yùn)行數(shù)據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性，對(duì)于項(xiàng)目的上線前已申報(bào)繳納稅費(fèi)及已開具的發(fā)票（包括自開和稅務(wù)機(jī)關(guān)代開），必須在系統(tǒng)補(bǔ)錄項(xiàng)目上線前的納稅情況和開票情況。
第四十七條 其他未盡事宜，按現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)、規(guī)章有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四十八條 本辦法“日內(nèi)”、“以上”均含本數(shù),“以下”均不含本數(shù)。
第四十九條 本辦法由肇慶市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。
第五十條 本辦法自發(fā)文之日起施行。
附件
肇慶市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)業(yè)稅源管理辦法（試行）起草說明
為貫徹落實(shí)數(shù)據(jù)管稅理念，依托現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，探索完善建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“兩業(yè)”）稅源控管，全面推廣應(yīng)用“兩業(yè)”稅源控管系統(tǒng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》）、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）的有關(guān)規(guī)定，和國(guó)家稅務(wù)總局《不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法》的規(guī)定，我們?cè)诳偨Y(jié)和借鑒試點(diǎn)單位揭陽市地稅局經(jīng)驗(yàn)，廣泛征求基層意見的基礎(chǔ)上，起草了《肇慶市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)業(yè)稅源管理（試行）辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。現(xiàn)就起草《辦法》的背景和主要內(nèi)容說明如下：
一、起草《辦法》的背景。
近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，舊城改造，城市化步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，以及基礎(chǔ)設(shè)施和重點(diǎn)工程項(xiàng)目的大力推進(jìn)，“兩業(yè)”在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重，且“兩業(yè)”具有專業(yè)性強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、財(cái)務(wù)管理混亂和依法納稅意識(shí)薄弱等原因，兩業(yè)管理一直是稅收征管的難點(diǎn)，存在較大的管理漏洞。為探索“兩業(yè)”稅源控管長(zhǎng)效機(jī)制，省局2007年底在揭陽市地稅局以“立足揭陽，面向全省”的工作原則啟動(dòng)“兩業(yè)” 稅源控管系統(tǒng)試點(diǎn)開發(fā)工作，目前，該系統(tǒng)已在揭陽全市全面應(yīng)用，運(yùn)行順利，取得了良好的管理和社會(huì)效果，上半年揭陽市局建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅收分別增長(zhǎng)78.63%和43.09%，其中“兩業(yè)”營(yíng)業(yè)稅分別增長(zhǎng)65.79%和55.46%，占營(yíng)業(yè)稅增收總額的88%，占稅收增收總額的30.5%，有效地彌補(bǔ)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來的稅收減收缺口。實(shí)現(xiàn)“關(guān)聯(lián)登記，信息共享，全程控管，一體管理”的目標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)“兩業(yè)”的科學(xué)化、精細(xì)化、規(guī)范化管理。
二、《辦法》的主要內(nèi)容。
《辦法》共十章五十條。
（一）明確以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目為管理對(duì)象，運(yùn)用項(xiàng)目登記、網(wǎng)絡(luò)開票、數(shù)據(jù)分析等控管手段，通過互聯(lián)網(wǎng)采集房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)信息，以及政府相關(guān)部門的第三方信息，根據(jù)系統(tǒng)分析情況，采取相應(yīng)征管措施，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅源的全程控管的一種稅收管理模式
（二）明確了房地產(chǎn)業(yè)稅源管理的指導(dǎo)原則。
根據(jù)數(shù)據(jù)管稅的理念，以系統(tǒng)為依托，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅源的全程控管；為構(gòu)建管理、分析、評(píng)估、稽查的良性互動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制提供數(shù)據(jù)支持；確保應(yīng)納稅款及時(shí)足額征收入庫。
（三） 明確了納稅人認(rèn)定、項(xiàng)目登記管理、項(xiàng)目發(fā)票管理、
納稅申報(bào)管理、項(xiàng)目土地增值稅清算、政府相關(guān)部門涉稅信息的采集、數(shù)據(jù)分析與納稅評(píng)估、違章處罰管理等有關(guān)內(nèi)容。以項(xiàng)目為基本登記單元，以項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)流程為鏈條，依托現(xiàn)代信息技術(shù)連鎖采集納稅人項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)信息，應(yīng)用一體化管理思路，采集第三方涉稅信息為參照，以納稅評(píng)估為主要工作方式，對(duì)各類項(xiàng)目申報(bào)納稅情況實(shí)施全程管理，全面強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)稅源控管，實(shí)現(xiàn)“關(guān)聯(lián)登記、信息共享、全程控管、一體管理”的目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)化、專業(yè)化、精細(xì)化管理。