國家稅務(wù)總局廣州、各地級市、橫琴粵澳深度合作區(qū)稅務(wù)局：
為做好我省住房租賃工作，推動住房租賃市場健康發(fā)展，確保稅收優(yōu)惠政策精準(zhǔn)落實(shí)，根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（中華人民共和國財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號）和《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》（粵府辦〔2021〕39號）的有關(guān)規(guī)定，省稅務(wù)局編寫了《落實(shí)住房租賃稅收政策操作指引》，現(xiàn)印發(fā)給你們。
國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局
2022年4月26日
落實(shí)住房租賃稅收政策操作指引
為做好我省住房租賃工作，推動住房租賃市場健康發(fā)展，確保稅收優(yōu)惠政策精準(zhǔn)落實(shí)，根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（中華人民共和國財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號，以下簡稱《公告》）和《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》（粵府辦〔2021〕39號）的有關(guān)規(guī)定，制定本指引。
一、政策依據(jù)
（一）《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（中華人民共和國財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號）
（二）《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》（粵府辦〔2021〕39號）
二、適用范圍
（一）住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房或者保障性租賃住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5％的征收率減按1.5％計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅；
（二）住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房或者保障性租賃住房，按照5％的征收率減按1.5％計(jì)算繳納增值稅；
（三）住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房或者保障性租賃住房，適用上述簡易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5％預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
計(jì)算公式如下：
減征額=含稅銷售額÷（1+1.5%）×（5%-1.5%）
應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1+1.5%）×1.5%
（四）對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房或者保障性租賃住房的，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。
上述住房租賃企業(yè)是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。
上述保障性租賃住房是指利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設(shè)的保障性租賃住房，且應(yīng)取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書。保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書由市、縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案后出具。
上述專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為：企業(yè)在開業(yè)報(bào)告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。
上述個(gè)人包括個(gè)體工商戶和其他個(gè)人。
三、政策享受方式
符合條件的納稅人享受住房租賃有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，實(shí)行“自行判別、申報(bào)享受、有關(guān)資料留存?zhèn)洳椤鞭k理方式，按本指引相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行減免稅申報(bào)，相應(yīng)留存?zhèn)洳橘Y料內(nèi)容如下：
（一）不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料或證明取得該房產(chǎn)使用權(quán)的租賃合同；
（二）保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書；
（三）房屋租賃合同；
（四）其他相關(guān)資料。
四、增值稅及附加稅費(fèi)減免申報(bào)流程
（一）納稅人應(yīng)在規(guī)定的申報(bào)期限內(nèi)，辦理減免稅申報(bào)。
（二）電子稅務(wù)局申報(bào)（增值稅一般納稅人）：
1.登錄電子稅務(wù)局，點(diǎn)擊“我要辦稅”-“稅費(fèi)申報(bào)及繳納”-“申報(bào)清冊”-“按期申報(bào)”，點(diǎn)擊“增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表(一般納稅人適用)”，進(jìn)入申報(bào)界面。（見圖1、2）
圖1
圖2
2.納稅人在辦理納稅申報(bào)時(shí)，在《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表附列資料（一）》（本期銷售情況明細(xì)）“二、簡易計(jì)稅方法征稅”中“5%征收率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”行“開具其他發(fā)票”列（或“未開具發(fā)票”列）填寫銷售額。（見圖3）
圖3
3.將按銷售額的3.5%計(jì)算的應(yīng)納稅額減征額，計(jì)入《增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表》“一、減稅項(xiàng)目”-“減稅性質(zhì)代碼及名稱”為“0001011707|SXA031901216|對住房租賃企業(yè)適用簡易計(jì)稅方法的，按照5%的征收率減按1.5%征收增值稅”相關(guān)欄次和《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表（一般納稅人適用）》“應(yīng)納稅額減征額”相關(guān)欄次。（見圖4、5）
圖4
圖5
（三）電子稅務(wù)局申報(bào)（增值稅小規(guī)模納稅人）：
1.登錄電子稅務(wù)局，點(diǎn)擊“我要辦稅”-“稅費(fèi)申報(bào)及繳納”-“申報(bào)清冊”-“按期申報(bào)”，點(diǎn)擊“增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表(小規(guī)模納稅人適用)”，進(jìn)入申報(bào)界面。（見圖6、7）
圖6
圖7
2.將當(dāng)期按照5%的征收率減按1.5%征收增值稅的銷售額，填寫在《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表（小規(guī)模納稅人適用）》“本期數(shù)”“應(yīng)征增值稅不含稅銷售額（5%征收率）”的“服務(wù)、不動產(chǎn)、和無形資產(chǎn)”欄次。（見圖8）
圖8
3.將按銷售額的3.5%計(jì)算的應(yīng)納稅額減征額，計(jì)入《增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表》“一、減稅項(xiàng)目”-“減稅性質(zhì)代碼及名稱”為“0001011707|SXA031901216|對住房租賃企業(yè)適用簡易計(jì)稅方法的，按照5%的征收率減按1.5%征收增值稅”相關(guān)欄次和《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表（小規(guī)模納稅人適用）》“本期納稅稅額減征額”相應(yīng)欄次。（圖9、10）
圖9
圖10
五、房產(chǎn)稅減免申報(bào)流程
（一）納稅人應(yīng)在規(guī)定的申報(bào)期限內(nèi)，辦理減免稅申報(bào)。
（二）電子稅務(wù)局申報(bào)：
1.登錄電子稅務(wù)局，點(diǎn)擊“我要辦稅”—“綜合信息報(bào)告”，找到“財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源信息報(bào)告”，點(diǎn)擊房產(chǎn)稅“稅源采集”，進(jìn)入“城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅稅源采集”界面。（見圖11、12）
圖11
圖12
2.在“房產(chǎn)稅稅源明細(xì)”欄找到需要采集減免信息的房源，點(diǎn)擊“應(yīng)稅明細(xì)”進(jìn)行信息維護(hù)，點(diǎn)擊“房屋應(yīng)稅信息（從租）”，采集出租信息。（見圖13、14）
圖13
圖14
注意：采集出租信息時(shí)必須填寫承租方信息，否則下一環(huán)節(jié)選擇適用減免代碼時(shí)，系統(tǒng)不予保存，并提示“承租方納稅人識別號不能為空，承租方名稱不能為空”。（見圖15）
圖15
3.出租信息采集完成后，在“減免稅信息”欄點(diǎn)擊“增行”，從“減免性質(zhì)代碼”列的下拉框選擇相應(yīng)的減免代碼。（見附件1、圖16）
圖16
注意：為區(qū)分減免情形準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)成效，系統(tǒng)共配置了四個(gè)減免性質(zhì)代碼。系統(tǒng)會根據(jù)承租方信息、房產(chǎn)用途與選擇的減免性質(zhì)代碼的匹配關(guān)系進(jìn)行校驗(yàn)，不符合匹配關(guān)系的，系統(tǒng)會提示錯(cuò)誤信息。（見圖17）
圖17
4.選擇相應(yīng)的減免性質(zhì)代碼后，系統(tǒng)會根據(jù)不同減免性質(zhì)代碼顯示提示信息。點(diǎn)擊確定后，系統(tǒng)自動帶出“減免稅租金收入”和“月減免稅金額”。其中，“減免稅租金收入”支持手工修改。（見圖18）
圖18
5.點(diǎn)擊“保存”。系統(tǒng)提示“房屋應(yīng)稅信息（從租）保存成功！”（見圖19）
圖19
6.進(jìn)行房產(chǎn)稅申報(bào)。點(diǎn)擊“我要辦稅”—“稅費(fèi)申報(bào)及繳納”—“其他申報(bào)”—“財(cái)產(chǎn)和行為稅合并申報(bào)”—“填寫申報(bào)表”，進(jìn)入合并申報(bào)表后，選擇稅款所屬期起止，選擇未申報(bào)的房產(chǎn)稅稅源，點(diǎn)擊“下一步”進(jìn)行申報(bào)即可。（見圖20、21）
圖20
圖21
六、宣傳輔導(dǎo)材料
《22問詳解住房租賃稅收優(yōu)惠政策》（附件2）
附件:1.減免性質(zhì)代碼與承租方類型、出租方房產(chǎn)用途對照關(guān)系表
2.22問詳解住房租賃稅收優(yōu)惠政策