國稅函發〔1995〕110號
各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局，揚州培訓中心，長春稅務學院：
1993 年12月13日國務院發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 ，財政部于1995 年1 月27 日頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 。為了做好對土地增值稅的宣傳解釋工作，我們擬定了《土地增值稅宣傳提綱》，現發給你們。為使納稅單位和個人充分了解土地增值稅的有關規定和繳納方式，增強依法納稅的觀念。請你們結合本地情況，采取多種形式廣為宣傳。
國家稅務總局
一九九五年三月十六日
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土地增值稅宣傳提綱
一、什么是土地增值稅？
土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）所取得的增值額為征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅。國務院在1993 年12 月13 日發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》 ），財政部于1995 年1 月27 日頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《 細則》 ）。土地增值稅從1994 年1 月1 日起在全國開征。
二、為什么要開征土地增值稅？
開征土地增值稅，主要是國家運用稅收杠桿引導房地產經營的方向，規范房地產市場的交易秩序，合理調節土地增值收益分配，維護國家權益，促進房地產開發的健康發展。具體為：
（一）開征土地增值稅，是適應我國社會主義市場經濟發展的新形勢，增強國家對房地產開發和房地產交易市場調控的需要。改革開放前，我國土地管理制度一直采取行政劃撥方式，土地實行無償無限期使用，但不允許買賣土地。實踐證明，這種土地使用管理制度不利于提高土地資源的使用效益。自1987 年我國對土地使用制度進行改革，實行國有土地使用權的有償出讓和轉讓后，極大地促進了我國房地產業發展和房地產市場的建立，對提高土地使用效益，增加國家財政收入，改善城市基礎設施和人民生活居住條件，以及帶動國民經濟相關產業的發展都產生了積極作用。
但是，由于有關土地管理的各項制度滯后，以及行政管理上的偏差，在房地產業發展中也出現了一些問題。特別是92 年及93 年上半年，我國部分地區出現的房地產持續高溫，炒買炒賣房地產情況嚴重，使得很多資金流向了房地產，極大地浪費了國家的資源和財力，國家土地資金收益大量流失，嚴重沖擊和危害了國民經濟的協調健康發展。為扭轉這一局面，國家采取了一系列宏觀調控措施，其中一項就是開征土地增值稅，這也是社會主義市場經濟發展的客觀需要。
（二）對土地增值稅課稅，其主要目的是為了抑制炒買妙賣土地獲取暴利的行為，以保護正當房地產開發的發展。土地增值主要是二方面原因，一是自然增值，由于土地資源是有限的，隨著社會經濟的發展，生產和生活建設用地擴大，土地資源相對發生緊缺或改善了投資環境，導致土地價格上升。二是投資增值，把“生地”變為“熟地”，建成各種生產、生活、商業設施，形成土地增值。土地屬國家所有，建國以來，國家在城市建設方面投入了大量資金，搞了許多基礎設施建設，這是土地增值的一個重要因素。對這部分土地增值收益，國家理應參與土地增值收益分配，并取得較大份額。征收土地增值稅有利于減少國家土地資源增值收益的流失，同時，對投資房地產開發的合理收益給予保護，使其能夠得到一定的回報，以促進房地產業的正常發展。但對炒買炒賣房地產獲取暴利者，則要用高稅率進行調節。這樣就可以起到保護正當房地產開發的發展、遏制投機者牟取暴利的行為，維護國家整體利益的作用。
（三）規范國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入，為經濟建設積累資金。目前，我國涉及到房地產交易市場的稅收，主要有營業稅、企業所得稅、個人所得稅、契稅等。這些稅對轉讓房地產收益只起一般的調節作用，對房地產交易因土地增值所獲得的過高收入起不到特殊的調節作用。開征土地增值稅能對土地增值的過高收入進行調節，并為增加國家財政收入開辟新稅源。土地增值收入屬于地方財政收入，地方可集中財力用于地方經濟建設，同時，開征土地增值稅可以規范土地增值收益的分配制度，統一各地土地增值收益收費標準。
總之，開征土地增值稅對于維護國家利益，合理分配國家土地資源收入，促進房地產業和房地產市場健康發展都會產生積極作用。
三、制定土地增值稅所遵循的原則是什么？
根據社會主義市場經濟發展的客觀需要，和國家對房地產市場和房地產開發進行調控的要求，在研究制定土地增值稅時遵循了以下三個原則：
（一）要有效的抑制炒買炒賣“地皮”、“樓花”等牟取暴利的投機行為，防止擾亂房地產開發和房地產市場發展的行為。土地增值稅以轉讓房地產的增值額為計稅依據，并實行四級超率累進稅率，對增值率高的多征稅，增值率低的少征稅，充分體現對過高增值收益進行有效調節的作用。
（二）維護國家權益，防止國家土地增值收益流失，增加國家財政收入，土地資源屬國家所有，國家為整治和開發國土投入了巨額資金，國家理應參與土地增值收益分配，增加國家財政收入，用于國家經濟建設。
（三）保護從事正當房地產開發者的合法利益，使其得到一定的投資回報，促進房地產開發結構的調整。制定的土地增值稅政策，對正當房地產開發者從事房地產開發的投資回報率和通脹因素是有照顧的，以區別于房地產交易的投機行為，這樣一方面制約和抑制了房地產的投機和炒賣，另一方面又保護了正常的房地開發，引導房地產業健康穩定地發展。
四、土地增值稅的征收范圍是如何規定的？
根據《條例》 的規定，凡轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。這是因為，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，國家為了公共利益，可以依照法律規定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經國家征用的集體土地不得轉讓。如要自行轉讓是一種違法行為。對這種違法行為應由有關部門依照相關法律來處理，而不應納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對轉讓的房地產征收土地增值稅，不轉讓的不征稅。如房地產的出租，雖然取得了收入，但沒有發生房地產的產權轉讓，不應屬于土地增值稅的征收范圍。三是對轉讓房地產并取得收入的征稅，對發生轉讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過繼承、贈與方式轉讓房地產的，雖然發生了轉讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。
五、土地增值稅的征稅對象是什么？
土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》 規定的扣除項目金額后的余額。
計算增值額需要把握兩個關鍵：一是轉讓房地產的收入，二是扣除項目金額。轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟利益。對納稅人申報的轉讓房地產的收入，稅務機關要進行核實，對隱瞞收入等情況要按評估價格確定其轉讓收入。扣除項目按《條例》及《細則》 規定有下列幾項：
（一）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
（二）開發土地和新建房及配套設施的成本（以下簡稱房地產開發成本）。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。
（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用）是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作，《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5 ％以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10 ％以內計算扣除。
（四）舊房及建筑物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當地稅務機關參考評估機構的評估而確認的價格。
（五）與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（六）加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20 ％的扣除。
六、具體計算增值額時應注意什么？
在具體計算增值額時，要區分以下幾種情況進行處理：
（一）對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款，交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。
（二）對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20 ％以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發。
（三）對取得土地使用權后進行房地產開發建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產開發的納稅人有一個基本的投資回報，以調動其從事正常房地產開發的積極性。
（四）轉讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以新都折扣率后的價值），以及在轉讓時交納的有關稅金。這主要是考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。
七、土地增值稅的納稅義務人都包括哪些？
土地增值稅的納稅義務人是有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業單位、事業單位、機關、社會團體、個體工商業戶以及其他單位和個人。根據《國務院關于外商投資企業和外國企業適用增值稅、消費稅、營業稅等稅收暫行條例的有關問題的通知》的規定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業、單位和個人。因此，外商投資企業、外國企業。外國駐華機構、外國公民、華僑、以及港澳臺同胞等，只要轉讓房地產并取得收入，就是土地增值稅的納稅義務人，均應按《條例》的規定照章納稅。
八、土地增值稅的稅率是如何規定的？
土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數額的相對率為累進依據，按超累方式計算和確定適用稅率。在確定適用稅率時，首先要確定征稅對象數額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個級次：即增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50 % ，未超過100 ％的部分；增值額超過扣除項目金額100％，未超過200 ％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％ 的稅率。
土地增值稅4 級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數。如增值額未超過項目金額50 ％的部分，包括50 ％在內，均適用30 ％的稅率。
九、土地增值稅的減免稅政策規定有哪些？
按照《條例》 和《細則》 的規定，土地增值稅減免稅共有四條：
（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的（含20 % ) ，免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額20 % 的，應對其全部增值額計稅（包括未超過扣除項目金額20％的部分）。這是考慮到我國人民居住條件仍然較差，對建造普通標準住宅而增值較低的予以免稅，而對增值較高的就全部增值額征稅，有利于控制普通標準住宅售價，促進和保證其健康發展。
（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。這是因為，政府在進行城市建設和改造時需要收回一些土地使用權或征用一些房產，國家要給予納稅人適當的經濟補償，免予征收土地增值稅是應該的。
（三）因城市市政規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產而取得的收入，免征土地增值稅。根據城市規劃，污染、擾民企業（主要是指企業產生的過量廢氣、廢水、廢渣和嗓音，使城市居民生活受到一定的危害）需要陸續搬遷到城外，有些企業因國家建設需要也要進行搬遷。這些企業要搬遷不是以盈利為目的，而是為城市規劃需要，存在許多困難，如人員安置、搬遷資金不足等；而且大都是一些老企業，這個問題就更突出。為了使這些企業能夠易地重建或重購房地產，對其自行轉讓原有房地產的增值收益，給予免征土地增值稅是必要的。
（四）為促進我國住房制度的改革，鼓勵個人買房．對個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自住房，凡居住滿5 年或5 年以上的，經向稅務機關申報批準，免予征收土地增值稅；居住滿3 年未滿5 年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3 年，按規定計征土地增值稅。
十、怎樣計算土地增值稅應納稅額？
應納土地增值稅稅領等于增值額乘以適用稅率
如果增值額超過扣除項目金額50 ％以上，在計算增值額時，需要分別用各級增值額乘以適用稅率，得出各級稅額，然后再將各級稅額相加，得出總稅額。在實際征收中，為了方便計算，可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算土地增值稅稅額，具體計算公式如下：
（一）增值額未超過扣除項目金額50 ％的土地增值稅稅額等于增值額乘以30 %
（二）增值額超過扣除項目金額50 % ，未超過100％的土地增值稅稅額等于增值額乘以40 ％減去扣除項目金額乘以5 %
（三）增值額超過扣除項目金額100 % ，未超過200 ％的土地增值稅稅額等于增值額乘以50 ％減去扣除項目金額乘以15％
（四）增值額超過扣除項目金額200%的土地增值稅稅額等于增值額乘以60%減去扣除項目金額乘以35%?
十一、房地產評估的計稅事項是什么？
在征稅中，對發生下列情況的，需要進行房地產評估：
（一） 出售舊房及建筑物的；
（二）隱瞞、虛報房地產成交價格的；
（三）提供扣除項目金額不實的；
（四）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。
房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格，稅務機關根據評估價格，確定其轉讓房地產的收入、扣除項目金額等，及計算房地產轉讓時所要繳納的土地增值稅。對評估價與市場交易價差距較大的轉讓項目，稅務機關有權不予確認，要求其重新評估。納稅人交納的評估費用，允許作為扣除項目金額予以扣除。采用評估辦法，符合市場經濟的原則，有利于維護稅收法紀，加強征管。
十二、土地增值稅的征收管理都有哪些規定？
（一）轉讓房地產并取得收入的納稅人，應當按下列程序辦理納稅手續：
1．納稅人在轉讓房地產合同簽訂后7日那日，到房地產所在地稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓、房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。
對因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的納稅人，經稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。
對預售商品房的納稅人，在簽訂預售合同7 日內，也須到稅務機關備案，并提供有關資料。
2 ．稅務機關根據納稅人的申報，核定應納稅額并規定納稅期限。對有些需要進行評估的，要求納稅人先進行評估，然后再根據評估結果確認評估價格。
3 ．納稅人按照稅務機關核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅。
（二）對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅。納稅人應按照稅務機關規定的期限和稅額預繳土地增值稅。
（三）土地管理和房產管理等部門應當協助稅務機關依法征收土地增值稅，向稅務機關提供有關房屋及建筑物產權、土地使用權、土地出讓金數額、土地基準地價、房地產市場交易價格以及權屬變更等方面的資料。積極支持稅務部門搞好土地增值稅的征收管理工作。
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