為進一步規范和加強舊房及建筑物（以下簡稱“舊房”）轉讓土地增值稅征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等規定，結合實際，制定本公告。

一、關于舊房的界定

凡已使用或轉讓過的房產均屬舊房。

二、扣除項目金額的確定

（一）舊房屬于購買的

1.納稅人購買房屋再轉讓不能取得符合本公告第三點規定的舊房及建筑物評估價格（以下簡稱“舊房評估價格”），但能提供購房發票的，按購房發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%、與轉讓房地產有關的稅金等確定扣除項目金額。

2.沒有舊房評估價格，又不能提供購房發票，但能提供稅務機關認可的據以確定購入價的外部證據資料，按外部證據資料所載購入價確定相應的扣除金額，但不得加計扣除。

外部證據資料是指記載有契稅計稅價格的房產證或契稅完稅憑證，法院抵債判決書、裁定書等。

3.沒有舊房評估價格，又不能提供購房發票或者購入價外部證據資料的，按照《關于調整土地增值稅核定征收率的公告》（汕頭市地方稅務局公告2011年第1號）規定的最低核定征收率（以下簡稱“規定的核定征收率”）計算征收。

（二）舊房屬于自建的

1.納稅人應提供舊房評估價格，按照舊房評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家規定交納的有關費用、與轉讓房地產有關的稅金、房地產評估費用等確定扣除項目金額。

2.不能提供舊房評估價格，按照以下方法計算征收：

（1）應納土地增值稅額=土地轉讓應納土地增值稅額+地上建筑物及其附著物（下稱“地上建筑物”）轉讓應納土地增值稅額

（2）土地轉讓應納土地增值稅按照取得土地使用權所支付的地價款和按國家規定交納的有關費用、與轉讓土地有關的稅金等做為扣除項目金額進行計算征收。

（3）地上建筑物轉讓應納土地增值稅=地上建筑物交易計稅價格×核定征收率。

核定征收率=土地轉讓應納土地增值稅額/土地轉讓交易計稅價格，計算出的核定征收率不得低于規定的核定征收率。

（4）地上建筑物與土地的交易計稅價格不能合理拆分，一律計入土地轉讓收入按照上述第（2）點規定計算征收。

三、扣除項目中的舊房及建筑物評估價格

（一）舊房及建筑物評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格必須由具有二級以上房地產評估資質的評估機構評定，評估目的為土地增值稅計算扣除價格評估。評估機構應依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等稅收規定和國家有關部門頒布的房地產估價規范進行評估，并向稅務機關提交完整的估價技術報告。

（二）土地增值稅計算扣除使用的重置成本價，是指在轉讓時建造與評估對象相同的新建房及建筑物所必需的成本費用，銷售稅費、開發（投資）利潤不得計入。對評定的重置成本價高于建設部門提供的最近年度同類房屋建安造價且無正當理由，或者高于交易評估價格中的建筑物建造成本費用等舊房評估價不合理的，稅務機關有權進行調整。

四、土地使用權連帶無產權、未辦證建筑物轉讓的扣除

土地使用權連帶自建且已使用的無產權、未辦證地上建筑物轉讓，按照本公告關于自建房轉讓的規定計算征收。

五、本公告未盡事宜，依照上級稅務機關有關稅收政策執行。

六、本公告自2016年1月1日起施行。汕頭市地方稅務局以前規定與本公告相抵觸的，同時廢止。

特此公告。

汕頭市地方稅務局

2015年12月8日