為進一步規(guī)范和加強舊房及建筑物（以下簡稱“舊房”）轉(zhuǎn)讓土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等規(guī)定，結(jié)合實際，制定本公告。

一、關(guān)于舊房的界定

凡已使用或轉(zhuǎn)讓過的房產(chǎn)均屬舊房。

二、扣除項目金額的確定

（一）舊房屬于購買的

1.納稅人購買房屋再轉(zhuǎn)讓不能取得符合本公告第三點規(guī)定的舊房及建筑物評估價格（以下簡稱“舊房評估價格”），但能提供購房發(fā)票的，按購房發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等確定扣除項目金額。

2.沒有舊房評估價格，又不能提供購房發(fā)票，但能提供稅務機關(guān)認可的據(jù)以確定購入價的外部證據(jù)資料，按外部證據(jù)資料所載購入價確定相應的扣除金額，但不得加計扣除。

外部證據(jù)資料是指記載有契稅計稅價格的房產(chǎn)證或契稅完稅憑證，法院抵債判決書、裁定書等。

3.沒有舊房評估價格，又不能提供購房發(fā)票或者購入價外部證據(jù)資料的，按照《關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告》（汕頭市地方稅務局公告2011年第1號）規(guī)定的最低核定征收率（以下簡稱“規(guī)定的核定征收率”）計算征收。

（二）舊房屬于自建的

1.納稅人應提供舊房評估價格，按照舊房評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家規(guī)定交納的有關(guān)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、房地產(chǎn)評估費用等確定扣除項目金額。

2.不能提供舊房評估價格，按照以下方法計算征收：

（1）應納土地增值稅額=土地轉(zhuǎn)讓應納土地增值稅額+地上建筑物及其附著物（下稱“地上建筑物”）轉(zhuǎn)讓應納土地增值稅額

（2）土地轉(zhuǎn)讓應納土地增值稅按照取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家規(guī)定交納的有關(guān)費用、與轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)的稅金等做為扣除項目金額進行計算征收。

（3）地上建筑物轉(zhuǎn)讓應納土地增值稅=地上建筑物交易計稅價格×核定征收率。

核定征收率=土地轉(zhuǎn)讓應納土地增值稅額/土地轉(zhuǎn)讓交易計稅價格，計算出的核定征收率不得低于規(guī)定的核定征收率。

（4）地上建筑物與土地的交易計稅價格不能合理拆分，一律計入土地轉(zhuǎn)讓收入按照上述第（2）點規(guī)定計算征收。

三、扣除項目中的舊房及建筑物評估價格

（一）舊房及建筑物評估價格，是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格必須由具有二級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機構(gòu)評定，評估目的為土地增值稅計算扣除價格評估。評估機構(gòu)應依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等稅收規(guī)定和國家有關(guān)部門頒布的房地產(chǎn)估價規(guī)范進行評估，并向稅務機關(guān)提交完整的估價技術(shù)報告。

（二）土地增值稅計算扣除使用的重置成本價，是指在轉(zhuǎn)讓時建造與評估對象相同的新建房及建筑物所必需的成本費用，銷售稅費、開發(fā)（投資）利潤不得計入。對評定的重置成本價高于建設(shè)部門提供的最近年度同類房屋建安造價且無正當理由，或者高于交易評估價格中的建筑物建造成本費用等舊房評估價不合理的，稅務機關(guān)有權(quán)進行調(diào)整。

四、土地使用權(quán)連帶無產(chǎn)權(quán)、未辦證建筑物轉(zhuǎn)讓的扣除

土地使用權(quán)連帶自建且已使用的無產(chǎn)權(quán)、未辦證地上建筑物轉(zhuǎn)讓，按照本公告關(guān)于自建房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定計算征收。

五、本公告未盡事宜，依照上級稅務機關(guān)有關(guān)稅收政策執(zhí)行。

六、本公告自2016年1月1日起施行。汕頭市地方稅務局以前規(guī)定與本公告相抵觸的，同時廢止。

特此公告。

汕頭市地方稅務局

2015年12月8日