一、《國家稅務總局 清遠市稅務局關于土地增值稅預征率公告》出臺的背景

為促進房地產行業健康發展，合理調節房地產開發收益，充分發揮土地增值稅的調控作用，根據2010年4月《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）的要求，國家稅務總局下發了《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號），明確規定各地須對目前的預征率進行調整，同時規定了各地的最低預征率及要根據不同類型房地產確定適當的預征率。為此，國家稅務總局清遠市稅務局先后從2008年、2010年、2012年、2015年對土地增值稅預征率進行公告，明確清遠市房地產開發項目土地增值稅預征率。本公告是對上述規定的延續。

二、按不同房地產類型分類確定土地增值稅預征率的依據

根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第一條規定，納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值稅；以及第三條規定，根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。另外，考慮到我市南部與北部、市區與其他地區的經濟差異，因此，我局將地區分為市區和其他地區，房地產開發項目分為普通住宅和非普通住宅。

三、本次公告對土地增值稅預征率標準的規定

根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號）第二條規定，為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率。因此，結合清遠市房地產市場的情況，本次公告延續之前的土地增值稅預征率標準，暫未進行調整。

四、普通住房的認定

房地產開發項目的分類界定按照政府有關部門制定的標準執行。其中：對于“普通住房”的認定，一律按省政府《轉發國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（粵府辦[2005]56號）第二條第一款的規定，我省享受優惠政策普通住房的標準為：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套住房套內建筑面積120平方米以下或單套建筑面積144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下。

五、土地增值稅預征稅款的計稅依據

根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條規定：為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。

六、土地增值稅預征稅款的申報期限

符合土地增值稅預征規定的納稅人應按月申報預繳土地增值稅，申報期為次月15日前。另外，根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第三條規定：對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

七、本次公告的政策執行時間

本公告自發布之日起施行。《清遠市地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》（清遠市地方稅務局公告2015年第3號）自本公告下發之日起廢止。