深圳市全面推開“營改增”試點工作指引（之四）——房地產業（國家稅務總局深圳市稅務局2018-12-05）

為了進一步規范我市房地產業增值稅征管，現將房地產業增值稅若干業務問題明確如下：

一、新老項目界定

房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

對于房地產開發企業在同一房地產項目取得多個《建筑工程施工許可證》的，可以以該項目取得的首個《建筑工程施工許可證》上注明的開工日期為準。

對于房地產開發企業以未取得《建筑工程施工許可證》為由辦理老項目備案，之后又取得《建筑工程施工許可證》，注明的合同開工日期在2016年4月30日后的建筑工程項目不屬于老項目。

二、土地價款扣除

可以扣除的土地價款是指土地受讓人向政府部門、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，包括征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

變更土地使用性質補繳土地價款中的土地出讓金及在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用允許在計算銷售額時扣除。

城市配套設施費及不在上述范圍的其他項目不得在計算銷售額時扣除。

三、回遷安置房

納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，如開具發票的，應按照發票上注明的銷售額計算繳納增值稅；如發票上注明的銷售額明顯低于視同銷售銷售額的，或者未開具發票的，按照視同銷售不動產計算繳納增值稅。

1、確認回遷安置房面積，主要依據經城市更新部門備案的拆遷補償協議中房屋補償約定的具體補償標準或面積進行確認。

2、確定視同銷售的銷售額：

實際回遷面積未超過拆遷補償協議約定的，銷售額按照組成計稅價格確定。組成計稅價格＝建筑工程成本×（1＋10％成本利潤率）【張小勇：這條延續了之前營業稅的優惠政策】

實際回遷面積超過拆遷補償協議約定面積的部分，按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十四條的規定確定銷售額并計算繳納增值稅。

四、公共配套設施

房地產開發企業銷售房地產項目時，將未單獨作價銷售的公共配套設施，如幼兒園、學校、醫院等配套設施無償移交給政府、公用事業單位的，不需要按照視同銷售計提銷項稅額，也不需要做進項稅額轉出。

五、納稅義務發生時間

房地產開發企業銷售自行開發房地產項目的納稅義務發生時間為發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

對房地產開發企業銷售房地產開發項目的，以房地產開發企業將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。交付時間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。【張小勇：這一條進一步明確了發生應稅行為的時間的界定，以實際交房或約定的交房日為準，哪個早按哪個】

六、納稅申報

我市房地產開發企業在本市內開發房地產項目取得的收入在項目所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。

房地產開發企業在項目所在地成立的項目公司不得參與總公司增值稅匯總申報。

以上規定除第六條從2017年7月1日起適用外，其他均從2016年5月1日起適用。