國家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局制發(fā)了《國家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局關(guān)于統(tǒng)一全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》（以下簡稱《公告》），現(xiàn)解讀如下：

一、《公告》的出臺背景

（一）關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

2010年7月，原廣東省地方稅務(wù)局下發(fā)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（粵地稅發(fā)〔2010〕105號，以下簡稱《粵地稅發(fā)〔2010〕105號文》）后，我局按照文件要求制發(fā)了《轉(zhuǎn)發(fā)省局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（汕地稅發(fā)〔2010〕355號，以下簡稱《汕地稅發(fā)〔2010〕355號文》）?！渡堑囟惏l(fā)〔2010〕355號文》明確了我市土地增值稅預(yù)征率按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“一盤一率”的方式設(shè)定，以及按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)定最低核定征收率等事項(xiàng)。該文件執(zhí)行以來，各地稅務(wù)部門能夠結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕膶?shí)際稅負(fù)、房價(jià)等因素確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率，保障了土地增值稅的及時(shí)征收入庫，提高了土地增值稅征管水平。但是，按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采取“一盤一率”的方式設(shè)定預(yù)征率也暴露出一些弊端，比如，預(yù)征率測算過程需要納稅人提供大量資料和證明文件，增加了納稅人負(fù)擔(dān)；稅務(wù)機(jī)關(guān)測算時(shí)間耗時(shí)長，影響行政效率，甚至造成土地增值稅款不能及時(shí)征收入庫，出現(xiàn)增值稅預(yù)繳與土地增值稅預(yù)征不同步等疑點(diǎn)數(shù)據(jù)；不同縣區(qū)、不同房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)定預(yù)征率差異大，影響納稅遵從等問題。為落實(shí)放管服要求，進(jìn)一步優(yōu)化我市稅收營商環(huán)境，切實(shí)減輕納稅人負(fù)擔(dān)，有必要對《汕地稅發(fā)〔2010〕355號文》及時(shí)進(jìn)行修改完善。按照《粵地稅發(fā)〔2010〕105號文》關(guān)于“除保障性住房項(xiàng)目外，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率不得低于2%。各級稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕膶?shí)際稅負(fù)、房價(jià)的上漲等因素，對土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！?以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號，以下簡稱《國稅發(fā)〔2010〕53號文》）關(guān)于“各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率”的要求，對我市土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。

（二）關(guān)于土地增值稅核定征收率

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率。《國稅發(fā)〔2010〕53號文》指出“對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律、法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率”?！痘浀囟惏l(fā)〔2010〕105號文》要求，各地要堅(jiān)決按照國家稅務(wù)總局的要求，進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅的核定征收；各地市要結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定相應(yīng)的土地增值稅核定征收率。《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》（國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號，以下簡稱《管理規(guī)程》）第四十一條規(guī)定，對符合核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)通知書，開展土地增值稅核定征收核查，通過向國土部門查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價(jià)格等對項(xiàng)目情況進(jìn)行評估計(jì)算，核定應(yīng)納稅額。按照上述方式無法核定應(yīng)納稅額的，可采取核定征收率方式核定征收。因此，有必要對原核定征收率進(jìn)行調(diào)整，區(qū)分普通住宅和其他房地產(chǎn)類型重新制定我市土地增值稅核定征收率。

2.轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率。《財(cái)政部?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號）第二點(diǎn)關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題明確規(guī)定：對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。目前，我市暫未制定核定征收率。為提高不動(dòng)產(chǎn)登記便利化水平，減少不動(dòng)產(chǎn)登記繳稅辦稅時(shí)間，不斷提升人民群眾獲得感，結(jié)合我市實(shí)際情況，對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票、契稅完稅憑證的，按核定方式計(jì)算繳納土地增值稅，制定核定征收率。

3.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓留用地使用權(quán)土地增值稅核定征收率。留用地，是指國家征收農(nóng)村集體土地后，按實(shí)際征收土地面積的一定比例，作為征地安置另行安排給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織用于發(fā)展生產(chǎn)的建設(shè)用地。留用地的使用權(quán)及其收益全部歸該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)征收農(nóng)村集體土地留用地安置管理工作的意見》（粵府辦〔2016〕30號）明確規(guī)定：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法轉(zhuǎn)讓以無償返撥方式取得的國有留用地使用權(quán)的，不需補(bǔ)辦土地有償使用手續(xù)和補(bǔ)繳土地出讓金，除按規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)外，轉(zhuǎn)讓所得全部歸該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。?轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，土地增值稅是一個(gè)重要的申報(bào)種稅，取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款是計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅款主要的扣除項(xiàng)目金額。由于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無法取得支付地價(jià)款憑證，也難以確定留用地的地價(jià)成本，因此，為簡化程序，規(guī)范執(zhí)法，根據(jù)《稅收征管法》第三十五條以及《管理規(guī)程》）第六章“核定征收”的有關(guān)規(guī)定，對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓留用地使用權(quán)，采取按核定征收率方式計(jì)算其應(yīng)納土地增值稅。

二、《公告》的主要內(nèi)容

（一）土地增值稅預(yù)征率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售保障性住房，按0.5%預(yù)征土地增值稅，應(yīng)預(yù)征土地增值稅稅款為：（預(yù)售保障性住房取得的預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×0.5%；預(yù)售普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)，按3%預(yù)征土地增值稅，應(yīng)預(yù)征土地增值稅稅款分別為：

（預(yù)售普通住房取得的預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×3%，

（預(yù)售非普通住房取得的預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×3%，

（預(yù)售其他類型房地產(chǎn)取得的預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×3%。

（二）土地增值稅核定征收率

1.符合《稅收征管法》第三十五條以及《管理規(guī)程》第四十條規(guī)定情形，按核定方式進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過向自然資源部門查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照汕尾市土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價(jià)格等方式進(jìn)行評估計(jì)算，無法核定土地增值稅應(yīng)納稅額的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率為5%，其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%。

核定征收程序按照《管理規(guī)程》第六章“核定征收”有關(guān)規(guī)定處理。

2.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票、契稅完稅憑證的，按核定方式計(jì)算繳納土地增值稅，核定征收率為8%。應(yīng)納土地增值稅稅款為：

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物收入（不含增值稅）×8%。

3.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓留用地使用權(quán)，可以按照核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。應(yīng)納土地增值稅稅款為：

轉(zhuǎn)讓留用地使用權(quán)收入（不含增值稅）×8%。

三、《公告》的生效時(shí)間

《公告》自2021年2月1日起施行。本公告施行后，《轉(zhuǎn)發(fā)省局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（汕地稅發(fā)〔2010〕355號）廢止。?????