第一章   總則

第一條  為規(guī)范土地增值稅的征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和《廣東省土地增值稅征收管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條  凡在本市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本辦法申報(bào)繳納土地增值稅。

第三條  土地增值稅以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所在地為納稅地點(diǎn)。由轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理。

第二章   納稅時(shí)間和清算條件

第四條   房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后30日內(nèi)，應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行項(xiàng)目登記，登記的內(nèi)容包括：項(xiàng)目的名稱、地點(diǎn)、規(guī)模、期限等。開發(fā)項(xiàng)目清算前取得的銷售（轉(zhuǎn)讓）收入，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

第五條    土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

第六條  符合下列條件之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，完成銷售的；

（二）納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第七條   符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)進(jìn)行清算的其他情況。

第八條   符合本辦法第六條規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本辦法第七條規(guī)定的納稅人須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

第三章  清算程序

第九條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，須提交下列資料：

（一）要求清算土地增值稅的書面申請(qǐng)；

（二）填報(bào)《土地增值稅清算申報(bào)表》

1、對(duì)單一用途的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，計(jì)算增值額時(shí)按照收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則填報(bào)《土地增值稅清算申報(bào)表》；

2、對(duì)兼有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的綜合樓開發(fā)項(xiàng)目，必須根據(jù)房產(chǎn)用途區(qū)分銷售收入并據(jù)以分配扣除項(xiàng)目金額，分別填報(bào)《土地增值稅清算申報(bào)表》。

（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、繳納土地增值稅的完稅憑證復(fù)印件、無償提供公共配套設(shè)施等相關(guān)扣除項(xiàng)目的原始憑證；

（四）商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表（并加蓋企業(yè)公章），統(tǒng)計(jì)表的內(nèi)容包括：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、銷售時(shí)間、用途等；

（五）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》；

（六）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。

第十條　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)《中華人民共和國征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行核定。

第十一條　土地增值稅的計(jì)算扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括：

1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。取得政府以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式出讓土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付地價(jià)款的合法憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2、納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。即納稅人在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)等。

(二) 房地產(chǎn)開發(fā)成本。指納稅人開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。

2、前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

3、建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5、公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

6、開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。指與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十計(jì)算扣除。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加也可視同稅金予以扣除。

（五）根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。

第十二條　對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，應(yīng)視為取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

第十三條　計(jì)算清算稅額

納稅人按項(xiàng)目或同一項(xiàng)目按用途分類，分別清算應(yīng)交土地增值稅。公式為：

清算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額＝應(yīng)納稅額－已預(yù)征稅額

預(yù)征稅額=轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）收入×預(yù)征率

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－扣除項(xiàng)目金額

第十四條  對(duì)已全部竣工結(jié)算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓的建筑面積比例達(dá)85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對(duì)已轉(zhuǎn)讓并取得收入的部分，按土地面積或房產(chǎn)建筑面積分?jǐn)偝杀举M(fèi)用，計(jì)征土地增值稅。

第十五條  納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確定的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?o:p>

第十六條  對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建造非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅轉(zhuǎn)讓的，也應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。

第十七條  非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；　

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第十八條 其他成本費(fèi)用的規(guī)定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（三）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

第十九條  清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

第四章   征收管理

第二十條  存在以下情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)納稅人的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算：

（一）經(jīng)納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤異常或存在虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格或瞞報(bào)收入等情況的；

（二）由本級(jí)或上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)或其他有關(guān)單位或個(gè)人轉(zhuǎn)來舉報(bào)案件；

（三）納稅人有涉及偷稅漏稅等稅收違法行為等其他情形的；

（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行清算的。

第二十一條  清算土地增值稅時(shí)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)納稅人出售建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅；出售建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20％的，就全部增值額征收土地增值稅。

第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的；

第二十三條   土地增值稅清算已結(jié)束的納稅人，如果有證據(jù)表明納稅人在清算過程中提供虛假收入、成本費(fèi)用等情況的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重新清算或移交稽查部門立案稽查。

第二十四條  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)妥善保存土地增值稅清算項(xiàng)目的資料。

第五章 對(duì)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的管理

第二十五條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專項(xiàng)鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)對(duì)不同用途的房地產(chǎn)開發(fā)清算項(xiàng)目所涉及的收入、成本、費(fèi)用等情況加以區(qū)分并說明情況。

第二十六條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對(duì)清算項(xiàng)目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、銷售收入、成本及費(fèi)用等情況進(jìn)行鑒證。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按房地產(chǎn)實(shí)際銷售情況和稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的清算內(nèi)容出具《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》，并接受稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)清算項(xiàng)目鑒證工作底稿的查驗(yàn)核實(shí)工作。

第六章 清算處罰

第二十七條 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人存在未及時(shí)、未如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)、提供虛假納稅資料、偷逃稅等稅收違法行為的，按照《中華人民共和國征收管理法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

第二十八條  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算審核工作中，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)出具虛假《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，除按照《中華人民共和國征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰外，還應(yīng)對(duì)違紀(jì)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行通報(bào)。被通報(bào)的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》，在辦理土地增值稅清算工作時(shí)均不予認(rèn)可。

第二十九條   本辦法由清遠(yuǎn)市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第三十條   本辦法自2007年10月1日起施行。以前規(guī)定與本辦法規(guī)定不一致的，以本辦法規(guī)定為準(zhǔn)。