第一章   總則

第一條  為規范土地增值稅的征收管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《廣東省土地增值稅征收管理辦法》等有關規定，制定本辦法。

第二條  凡在本市范圍內轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的房地產開發企業（以下簡稱納稅人），應當依照本辦法申報繳納土地增值稅。

第三條  土地增值稅以轉讓的房地產所在地為納稅地點。由轉讓的房地產所在地的稅務機關負責征收管理。

第二章   納稅時間和清算條件

第四條   房地產開發企業取得土地使用權并獲得房地產開發項目開工許可后30日內，應到主管稅務機關進行項目登記，登記的內容包括：項目的名稱、地點、規模、期限等。開發項目清算前取得的銷售（轉讓）收入，應按規定預繳土地增值稅。

第五條    土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

第六條  符合下列條件之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：（一）房地產開發項目全部竣工，完成銷售的；

（二）納稅人整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第七條   符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（四）稅務機關認為應進行清算的其他情況。

第八條   符合本辦法第六條規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本辦法第七條規定的納稅人須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。

第三章  清算程序

第九條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時，須提交下列資料：

（一）要求清算土地增值稅的書面申請；

（二）填報《土地增值稅清算申報表》

1、對單一用途的房產開發項目，計算增值額時按照收入與扣除項目金額配比的原則填報《土地增值稅清算申報表》；

2、對兼有普通標準住宅的綜合樓開發項目，必須根據房產用途區分銷售收入并據以分配扣除項目金額，分別填報《土地增值稅清算申報表》。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、繳納土地增值稅的完稅憑證復印件、無償提供公共配套設施等相關扣除項目的原始憑證；

（四）商品房購銷合同統計表（并加蓋企業公章），統計表的內容包括：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、銷售時間、用途等；

（五）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算鑒證報告》；

（六）稅務機關要求報送的其他資料。

第十條　納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

對納稅人轉讓房地產收入明顯偏低，又無正當理由的，主管稅務機關有權根據《中華人民共和國征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規定進行核定。

第十一條　土地增值稅的計算扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額。包括：

1、納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。取得政府以協議、招標、拍賣等方式出讓土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。

取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付地價款的合法憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

2、納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定交納的有關費用。即納稅人在取得土地使用權過程中辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費等。

(二) 房地產開發成本。指納稅人開發土地和新建房及配套設施實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

1、土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

2、前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3、建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

4、基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

5、公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

6、開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（三）房地產開發費用。指與開發土地和新建房及配套設施有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十計算扣除。

（四）與轉讓房地產有關的稅金，指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅。因轉讓房地產交納的教育費附加也可視同稅金予以扣除。

（五）根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條(五)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定的金額之和，加計百分之二十的扣除。

第十二條　對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果是計入房價中向購買方一并收取的，應視為取得房地產轉讓收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。

對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

第十三條　計算清算稅額

納稅人按項目或同一項目按用途分類，分別清算應交土地增值稅。公式為：

清算應補（退）土地增值稅稅額＝應納稅額－已預征稅額

預征稅額=轉讓（預售）收入×預征率

應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

增值額＝轉讓房地產收入－扣除項目金額

第十四條  對已全部竣工結算的房地產項目，凡轉讓房地產的建筑面積占可轉讓的建筑面積比例達85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓并取得收入的部分，按土地面積或房產建筑面積分攤成本費用，計征土地增值稅。

第十五條  納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確定的其他方式計算分攤。

第十六條  對納稅人既建造普通標準住宅又建造非普通標準住宅轉讓的，也應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條（一）項的免稅規定。

第十七條  非直接銷售和自用房地產的收入確定

（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認： 

1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；　

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第十八條 其他成本費用的規定

（一）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除； 

3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（二）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

（三）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

第十九條  清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

第四章   征收管理

第二十條  存在以下情形的，稅務機關應當及時對納稅人的房地產項目進行清算：

（一）經納稅評估發現房地產項目利潤異常或存在虛報房地產成交價格或瞞報收入等情況的；

（二）由本級或上級稅務機關或其他有關單位或個人轉來舉報案件；

（三）納稅人有涉及偷稅漏稅等稅收違法行為等其他情形的；

（四）稅務機關認為有必要進行清算的。

第二十一條  清算土地增值稅時，經主管稅務機關審核確認納稅人出售建造的普通標準住宅增值額未超過扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅；出售建造的普通標準住宅增值額超過扣除項目金額之和20％的，就全部增值額征收土地增值稅。

第二十二條 房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的；

第二十三條   土地增值稅清算已結束的納稅人，如果有證據表明納稅人在清算過程中提供虛假收入、成本費用等情況的，主管稅務機關應重新清算或移交稽查部門立案稽查。

第二十四條  主管稅務機關應妥善保存土地增值稅清算項目的資料。

第五章 對稅務中介機構的管理

第二十五條 稅務中介機構從事房地產開發企業土地增值稅清算專項鑒證業務時，應對不同用途的房地產開發清算項目所涉及的收入、成本、費用等情況加以區分并說明情況。

第二十六條 稅務中介機構對清算項目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證。中介機構應按房地產實際銷售情況和稅務機關規定的清算內容出具《土地增值稅清算鑒證報告》，并接受稅務機關對清算項目鑒證工作底稿的查驗核實工作。

第六章 清算處罰

第二十七條 對房地產開發企業納稅人存在未及時、未如實進行土地增值稅清算申報、提供虛假納稅資料、偷逃稅等稅收違法行為的，按照《中華人民共和國征收管理法》有關規定進行處罰。

第二十八條  主管稅務機關在土地增值稅清算審核工作中，一經發現稅務中介機構違反有關稅收法律、法規出具虛假《土地增值稅清算鑒證報告》，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，除按照《中華人民共和國征收管理法》及其實施細則有關規定進行處罰外，還應對違紀稅務中介機構進行通報。被通報的稅務中介機構出具的《土地增值稅清算鑒證報告》，在辦理土地增值稅清算工作時均不予認可。

第二十九條   本辦法由清遠市地方稅務局負責解釋。

第三十條   本辦法自2007年10月1日起施行。以前規定與本辦法規定不一致的，以本辦法規定為準。