國家稅務總局湛江市稅務局、湛江市住房和城鄉(xiāng)建設局聯(lián)合發(fā)布了《國家稅務總局湛江市稅務局 湛江市住房和城鄉(xiāng)建設局關于發(fā)布湛江市2020年土地增值稅扣除項目金額標準的公告》（以下簡稱《公告》），為便于理解和執(zhí)行，現(xiàn)解讀如下：

一、制訂《公告》的背景及依據(jù)

為規(guī)范和推進土地增值稅清算工作，有效提升清算質效，根據(jù)《國家稅務總局 建設部關于土地增值稅征收管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔1996〕48號）第二條規(guī)定“各級房地產管理部門……按照有關規(guī)定嚴格核算房地產的開發(fā)成本和費用，配合稅務部門做好土地增值稅扣除項目金額的審查工作，防止由于成本費用不實等原因造成土地增值稅的流失”，《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號，國家稅務總局公告2018年第31號修改）規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定”，以及《國家稅務總局廣東省稅務局關于發(fā)布<國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》(國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號）第五條關于“稅務機關可參照當?shù)毓こ淘靸r指標，結合市場因素，確定前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的土地增值稅扣除項目金額標準”的規(guī)定，國家稅務總局湛江市稅務局、湛江市住房和城鄉(xiāng)建設局于2022年1月27日聯(lián)合制發(fā)了《國家稅務總局湛江市稅務局 湛江市住房和城鄉(xiāng)建設局關于發(fā)布湛江市2008-2018年土地增值稅扣除項目金額標準的公告》，于2022年8月31日聯(lián)合制發(fā)了《國家稅務總局湛江市稅務局 湛江市住房和城鄉(xiāng)建設局關于發(fā)布湛江市2019年土地增值稅扣除項目金額標準的公告》。由于此類指標不同年度對應不同的標準，隨著時間的推移，需要補充新年度的標準，所以制發(fā)了本《公告》。

二、《公告》的主要內容

《公告》以附件形式發(fā)布了《湛江市2020年土地增值稅扣除項目金額標準》（以下簡稱《標準》）。《標準》由國家稅務總局廣東省稅務局 廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳委托廣東省建設工程標準定額站組織佛山市建設工程造價服務中心和佛山市全過程工程咨詢管理協(xié)會成立專項編制工作組，按照雙方事先商定的房產工程建安造價綜合指標標準格式進行數(shù)據(jù)測算、統(tǒng)計分析、模塊分類匯總、指數(shù)測算，結合市場因素制定，并已通過專家評審驗收。《標準》主要包含基礎工程、地下室工程、地上建筑工程、特殊裝飾工程、室外配套工程、其他工程等六大類別的造價指標。

1.適用范圍

在土地增值稅清算過程中，納稅人所附送的資料不符合清算要求或不實的，土地增值稅扣除項目（房地產開發(fā)成本）中的工程造價金額核定適用《公告》發(fā)布的扣除標準。

“納稅人所附送的資料不符合清算要求或不實的”是指有下列情形之一的：

（1）不能提供符合國家標準的建筑施工合同的，不能在規(guī)定期限內完整提供工程竣工、工程結算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關規(guī)定、程序、手續(xù)進行工程結算的；

（2）工程結算項目建安造價高于《公告》扣除項目金額標準無正當理由的；

（3）擋土墻、樁基礎、戶內裝修、玻璃幕墻、干掛石材、園林綠化等工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單（總平面喬灌木配置圖）的；

（4）房地產開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關聯(lián)企業(yè)，建安造價高于《公告》扣除項目金額標準的；

（5）大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

2.適用時間

稅務機關采用本《標準》核定扣除項目金額時，適用房產工程開工至竣工期間所對應年度的《標準》數(shù)值。如房產工程開工至竣工期間跨多個年度的，適用所跨年度《標準》數(shù)值的加權平均值。

對于跨年度的項目，應根據(jù)所占當年的月份數(shù)占總月份數(shù)的比例，乘以相應年度的指標加權綜合計算適用扣除標準。例如：某房地產公司開發(fā)一住宅樓項目（22層以上，100米以下），2017年10月開工，2019年10月竣工，2017、2018、2019年地上建筑工程造價指標分別為1875、1949、2122元/平方米，其適用扣除標準計算為：（1）計算總月份為3+12+10=25；（2）計算加權平均值為（3÷25）×2017年扣除標準+（12÷25）×2018年扣除標準+（10÷25）×2019年扣除標準=（3÷25）×1875+（12÷25）×1949+（10÷25）×2122=2009.32元。

3.異議處理

在土地增值稅清算過程中，納稅人對稅務機關按照《公告》核定扣除項目金額有爭議的，應當提供相關證據(jù)材料，經稅務機關確認屬實有效的，予以調整。上述相關證據(jù)材料包括但不限于設計（施工）圖、竣工圖、施工合同、預算書、結算書、工程量清單、材料苗木清單、監(jiān)理單位簽證等。

三、《公告》的生效時間

本公告自2023年12月1日起施行。納稅人發(fā)生本公告規(guī)定的事項，此前已出具稅務清算審核結論的不再調整；此前未出具稅務清算審核結論的按本公告規(guī)定執(zhí)行。

國家稅務總局湛江市稅務局? 湛江市住房和城鄉(xiāng)建設局

2023年10月25日

相關政策文件：國家稅務總局湛江市稅務局 湛江市住房和城鄉(xiāng)建設局關于發(fā)布湛江市2020年土地增值稅扣除項目金額標準的公告